[부동산 스터디] 토지 공급 #2(일반 공급 방식, 대행개발 방식)

오늘은 지난 시간에 이어 각종 개발사업에서 일반적인 토지 공급방식과 대행개발(조성공사를 대행하게 하고 그 대가로 조성용지를 공급) 방식에 대하여 알아보겠습니다.

오늘의 주제

1. 일반 공급 방식(공급계획 승인)

1) 공급계획의 내용 및 승인

조성사업지구에 대한 지구계획 수립 전까지 용지의 공급계획 수립해야 하며, 매 사업연도 개시 후 1개월 이내에 사업지구별로 해당연도 공급계획을 수립합니다. 사업자는 공급용도, 공급면적, 공급금액, 공급대상자, 공급방법, 대금수납방법, 연차별 투자 및 회수계획 그밖에 필요한 사항이 포함되도록 공급계획을 수립해야 합니다. 용지를 공급할 경우에는 관련 법령에 따라 조성용지의 공급에 관하여 승인권자의 승인을 받아야 합니다.

 

2) 수요조사 등 실시

공급계획 수립 시 조성용지 및 주택, 상가 등에 대한 수요조사와 시장성 분석 등을 실시(마케팅전략수립용역) 하여야 하고, 수요조사 등을 실시한 결과 공급전망이 불투명하거나 공급가능성이 희박한 조성용지에 대하여는 사업준공 전에 미리 실시계획(지구계획)에 따른 토지이용계획의 변경 등 필요한 조치를 하여야 합니다. 공공주택 업무처리지침에서 정하지 아니한 사항 중 조성토지의 공급에 관한 사항(법 제6조부터 제32조의 4까지)에 관하여는 택지개발업무처리지침을 적용합니다(공공주택 업무처리지침 제2조).

2. 대행개발 방식(절차 및 범위)

1) 대행개발 기본계획 수립(택지개발업무처리지침 제5장)

조성사업을 효율적으로 시행하기 위하여 필요한 경우에는 관련법령에 따라 조성용지를 공급받고자 하는 자(대행개발사업자)에게 조성사업의 일부를 대행하게 할 수 있습니다. 조성사업을 대행개발의 방법으로 시행하려는 경우 대행개발사업에 대한 기본계획을 수립하여야 합니다.

 

※ 대행개발 절차

기본계획 수립 → 대행개발사업자 선정(경쟁입찰) → 실시협약 체결 → 공사 도급계약 및 조성용지 공급계약 체결 → 조성공사 대행 + 공사비 등의 현물지급(조성용지 매매대금 상계) → 정산

 

2) 대행개발사업자 선정 및 실시협약 체결

대행개발사업자는 해당 조성사업을 위한 실시설계가 확정된 후(일괄입찰의 경우는 제외한다) 경쟁입찰의 방법으로 선정

필요한 경우 시공능력이나 자금능력을 기준으로 대상자의 자격요건 제한이 가능합니다. 조성용지의 공급규모, 사업비의 부담규모 등에 따라 우선순위를 부여하여 선정 가능합니다. 예정가격 이하로서 예정가격의 70% 이상으로 입찰한 자 중 최저가로 입찰한 자(일괄입찰의 경우에는 '공사적격심사세부기준'에 따라 선정된 자) 순으로 경영상태부문에 대한 적격요건과 기술적 공사이행능력 부문 중 신인도 평가에 대한 적격요건을 모두 충족하는 자를 선정합니다. 단, 현상 공모 등의 경우 사장의 승인을 얻어 선정기준 달리 정할 수 있습니다. 대행개발사업자를 선정한 때에는 대행개발 사업에 관한 실시협약을 체결해야 합니다. 실시협약은 조성용지 공급계약 및 공사 도급계약의 이행이 완료될 때까지 유효하며 계약의 이행이 완료된 때에는 실시협약이 종료된 것으로 간주합니다.

 

3) 공사비 등의 현물 지급

대행개발사업자 분담 사업비는 해당 대행개발사업과 관련한 사업비 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업비의 전부 또는 일부에 한합니다.

가. 용지비 중 용지매입비, 보상비, 지장물철거비 및 그 관련 비용

나. 조성비 중 공사비, 설계비 및 그 관련 비용

다. 해당 조성사업과 관련한 주요 간선시설 설치비용

 

대행개발사업자에게 공사비와 사업비 부담액을 조성용지로 현물 지급하는 경우 아래와 같이 조성용지의 범위 등을 제한합니다.

가. 공동주택용지 : 지구 내 전체 공동주택용지 50% 초과 불가. 단, 현물지급 후 잔여 공동주택용지의 선수공급신청이 미달되는 경우와 산업단지 등 복합단지 배후에 조성하는 소규모 주거단지는 예외

나. 실수요자용 단독주택용지(이주자택지 및 협의양도인택지 제외)

다. 상업업무용지 등 경쟁입찰의 방법으로 공급하는 용지 : 미매각에 따른 수의계약 공급분

라. 산업시설용지 : '산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률'에 따라 공장 등을 건설하려는 경우

마. 지원시설용지 등 : 지원시설용지와 이에 준하는 공공시설용지 등 포함

 

4) 산업단지 등의 개발대행 범위

산업시설용지 또는 물류단지시설용지의 개발대행 규모는 다음과 같습니다. 다만, 조성사업의 규모 및 공급용도, 공급전망 등을 감안하여 조정 가능합니다.

가. 산업시설용지 : 165천㎡ 이상

나. 물류단지시설용지 : 100천㎡ 이상

 

이상으로 각종 개발사업에서 일반적인 공급방식과 대행개발 방식에 대하여 살펴봤습니다. 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. ^^