[부동산 스터디] 토지 공급 #1(원칙 및 방법(경쟁입찰, 추첨, 수의계약), 공급절차)

오늘은 지난 시간에 이어 각종 개발사업에서 토지 공급의 원칙, 방법(경쟁입찰, 추첨, 수의계약 등) 및 공급절차에 대하여 알아보겠습니다.

오늘의 주제

1. 토지의 공급방법 및 원칙

용지는 조성사업의 근거법령에 따라 택지, 산업단지, 물류단지 등으로 구분하여 공급하도록 규정하고 있는데, 이는 해당 근거법령에서 사업목적이나 성격에 따라 공급방법이나 공급대상자 및 공급가격 기준 등을 달리 정하고 있기 때문입니다. 용지의 취득(수용방식)은 조성사업의 유형에 관계없이 토지보상법의 적용을 받는 점과 구별됩니다.

1) 조성사업별 근거법령 체계

사업구분	근거법령	훈령, 고시	제정목적
택지개발사업	택지개발촉진법	택지개발업무 처리지침 공공택지 조성원가 산정기준 및 적용방법	도시지역의 시급한 주택난을 해소하기 위하여 주택건설에 필요한 택지의 취득, 개발, 공급 및 관리 등에 관하여 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정과 복지 향상에 이바지함
공공주택사업	공공주택특별법	공공주택업무처리지침	공공주택의 원활한 건설과 효과적인 운영을 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 서민의 주거안정 및 주거수준 향상을 도모하여 국민의 쾌적한 주거생활에 이바지함
도시개발사업	도시개발법	도시개발업무지침	도시개발에 필요한 사항을 규정하여 계획적이고 체계적인 도시개발을 도모하고 쾌적한 도시 환경의 조성과 공공복리의 증진에 이바지함
산업단지개발사업	산업입지 및 개발에 관한 법률	산업입지의 개발에 관한 통합지침	산업입지의 원활한 공급과 산업의 합리적 배치를 통하여 균형있는 국토개발과 지속적인 산업발전을 촉진함으로써 국민경제의 건전한 발전에 이바지함

2) 토지의 공급원칙

용지는 조성사업의 근거법령과 실시계획에 따른 토지이용계획, 공급계획 또는 처분계획 등에 따라 공급용도, 공급면적, 공급방법, 공급대상자, 공급가격결정방법 등을 정하여 공급합니다. 용지는 토지이용계획에 따라 용도를 지정하여 공급하고 관련 법령에 따라 지정된 용도로 사용하도록 하여야 하며, 공급가격을 공개하여 공급합니다.

2. 토지공급의 방법(경쟁입찰, 추첨, 수의계약 등)

1) 대상자 결정방법에 따른 구분

경쟁입찰은 공개된 예정가격 이상의 최고입찰자를 낙찰자로 결정하여 공급하는 방법입니다. 추첨은 미리 공시된 가격으로 대상자를 공개모집하여 추첨의 방법으로 당첨자를 결정하는 방법입니다. 수의계약은 대상자를 공개모집하지 않고 관련 법령 등에 따른 적격자에게 공급하거나, 추첨, 경쟁입찰 대상토지가 추첨 또는 경쟁입찰 결과 미매각된 경우 선착순 등 매수를 희망하는 임의의 상대방과 계약할 때 적용하는 방법입니다.

2) 공급시기에 따른 구분

일반공급은 실시계획 승인 후 공급하는 통상적인 방법입니다. 선수공급은 조성공사와 주택 등의 건축공사를 병행하기 위하여 실시계획 승인(공급승인) 전 선수금 수령승인을 받아 선수협약을 체결하고 용지를 공급하는 방법입니다.

3) 특수한 공급

대행개발에 따른 공급은 조성사업을 효율적으로 시행하기 위하여 필요한 경우에는 조성용지를 공급받고자 하는 자에게 조성사업의 일부를 대행하게 할 수 있습니다. 공모에 의한 공급에는 설계공모, 사업제안 공모 등이 있습니다. 그 밖에 환매조건부 공급, 교환, 무상양여 및 임대공급도 공급의 한 유형으로 규정합니다.

3. 토지공급 절차(택지공급 기준)

1. 공급계획 수립/승인	ㅇ택지공급계획의 내용(실시계획 신청시 첨부서류)  가) 택지공급계획서   - 공급할 토지의 위치 및 면적   - 공급대상자 또는 그 선정방법   - 공급 시기, 방법 및 조건   - 공급가격결정방법  나) 토지이용계획상 택지용도, 공급대상자별 분할도면 ㅇ택지공급계획은 실시계획에 포함하여 승인
2. 공급방침 결정	ㅇ방침 결정사항   - 대상토지(공급용도, 공급면적 등)  - 대상자 결정방법, 공급가격 결정기준  - 대금수납조건(수납기간, 수납간격)  - 토지사용가능시기, 소유권이전가능시기  - 신청접수, 추첨/입찰, 계약체결 일정 등
3. 가격사정	ㅇ조성원가 기준  - 가분할면적에 단위면적당 조성원가 및 적용비율을 곱하여 사정 ㅇ감정평가액 기준  - 감정평가업자 선정  - 감정평가 의뢰, 실시  - 가격사정
4. 공급공고	전자공고(토지청약시스템) 원칙 + 신문공고 병행 가능
5. 신청접수	신청예약금/입찰보증금 납부 및 신청서 제출
6. 추첨/입찰 실시	당첨자/낙찰자 결정(토지청약시스템)
7. 공급계약 체결	ㅇ미매각시 수의계약 공급  - 수의계약 공급 추진  - 공급조건 변경 후 재공고 추진
8. 대금수납, 사용승낙/소유권 이전	공사준공 및 지적정리후 소유권 이전

※ 수의계약 대상(공공시설용지, 특별공급) : 가격사정 후 계약체결 요청하여 공급계약 체결

 

이상으로 각종 개발사업에서 토지 공급의 원칙, 방법, 공급절차에 대하여 살펴봤습니다. 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. ^^