[부동산 스터디] 도시개발사업 환지방식 #13(합필환지, 합동환지, 체비지(보류지) 등기방법, 주요 질의회신 사례)

오늘은 지난 시간에 이어 도시개발사업 환지방식에서 합필환지, 합동환지, 체비지(보류지)의 등기방법과 주요 질의회신 사례(공유토지의 집단환지 신청 대상자, 집단환지 신청시기, 상업용지의 집단체비지 지정 가능여부)에 대하여 알아보겠습니다.

오늘의 주제

1. 합필환지

소유자가 동일한 여러 필지의 토지에 관하여 1필지의 환지를 교부하는 경우를 의미합니다. 종전토지 중 일부의 토지에 소유권 이외의 권리가 등기되어 있는 경우, 종전 토지의 등기가 근저당권설정등기나 가압류등기 등이 되어 있는 경우, 촉탁서에 환지 중 얼마의 지분이 그 등기의 목적인지를 구체적으로 기재해야 합니다.

2. 합동환지

소유자가 각각 다른 여러 필지의 종전 토지에 관하여 1필지 또는 여러 필지의 환지를 교부하는 경우를 의미합니다. 합동환지의 경우 등기촉탁서에 종전 토지 소유자들의 환지에 관한 공유관계의 지분 비율을 기재하여야 하고, 환지등기 완료 후 그 지분비율을 공유자 지분으로 하는 변경등기가 필요합니다. 종전 토지의 소유권 이외의 권리에 관한 등기는 환지의 공유자 지분에 존속하는 것으로 변경 등기가 필요합니다.

3. 체비지, 보류지

도시개발법 제34조 제1항의 체비지나 보류지에 관한 소유권보전등기도 환지등기 절차를 따라야 하며, 등기기록의 표제부에 '농어촌정비법'에 의한 환지인지 '도시개발법'에 의한 체비지, 보류지인지가 기록됩니다. 단, 보류지 중 그에 대응하는 종전토지가 있고 나중에 환지계획의 변경 등을 통해 환지를 교부받을 자가 정해지는 경우에는 통상 환지등기절차에 의해 처리해야 합니다.

예) 분쟁이 발생하여 시행자가 환지교부자를 정하지 못하고 우선 보류지로 정하고 있는 경우 등

 

미등기 상태의 종전 토지에 관하여 환지를 교부한 경우 시행자는 환지등기절차에 의해 그 환지에 관한 소유권보존등기를 촉탁할 수 있습니다.

 

<도시개발사업 토지 성격에 따른 등기>

구분	소유	등기종류	비고
환지지정	사유지 국공유지 사업시행자	환지등기
금전청산	사유지 국공유지 사업시행자	환지(폐쇄) 등기
시행자에게 무상귀속되는 토지	국공유지	환지(폐쇄) 등기
체비지	시행자(매각)	환지(보존) 등기
신설 공공시설	해당 관리청	환지(보존) 등기

※ 지구계 분할 등으로 인한 종전 토지 표시 변경을 위한 대위 등기는 지적공부 분할 후 등기소로 통보되어 자동으로 등기정리 되므로 대위 등기 신청이 불필요합니다.

4. 주요 질의회신 사례

1) 공유토지의 집단환지 신청 대상자

Q. 3명(갑, 을, 병)이 공유하는 토지에 대하여 집단환지 신청을 하고자 하는 경우 대표 공유자만 신청하면 되는지 여부?

A. '민법' 제264조에 따라 공유물에 대한 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 해당 공유물을 처분하거나 변경할 수 없으며, 도시개발법령상에서도 공유토지의 집단환지 신청 시 대표자 지정 동의서를 징구하도록 별도로 규정하고 있지 않으므로 공유토지의 집단환지 신청은 해당 공유자 전원(갑, 을, 병)에게 받아야 할 사항임을 알려드립니다. (도시경제과-1543, 2017.07.04)

2) 집단환지 신청시기

Q. 집단환지 신청기간을 정하려는 경우 환지계획 작성 전이란 실시계획인가 전이라도 개발계획 수립 내용을 바탕으로 신청을 받을 수 있다는 의미인지 여부?

A. 집단환지 지정에 관하여는 '도시개발업무지침' 4-3-2의 규정에 따라 환지계획 작성 전 60일 이내의 기간을 정하여 개발구역 안의 토지소유자에게 서면으로 통지하고 신청을 받도록 규정하고 있는 바, 이건 집단환지 신청은 토지이용계획상 공동주택용지로 계획된 토지에 대하여 2 이상의 토지소유자의 신청을 받아 공유로 환지를 지정하기 위한 절차이므로 실시계획인가 전에 집단환지 신청이 가능한 것으로 판단됨을 알려 드립니다. (도시경제과-1665, 2017.07.19)

3) 상업용지의 집단체비지 지정가능 여부

Q. 환지방식의 도시개발구역 안에 공동주택 건설을 위하여 집단체비지를 지정하는 경우 체비지 면적의 70% 범위 안에 상업용지를 포함하여 산정 가능 여부

A. '도시개발법' 제34조 제2항에 따라 체비지 지정 시 공동주택건설 촉진을 위하여 시장, 군수 또는 구청장이 필요한 경우 체비지 중 일부를 집단체비지로 지정할 수 있으며, '도시개발업무지침' 4-6-3, 4-6-5에서 집단체비지 지정 시 '주택법'에 따른 국민주택건설 용지를 포함하여 체비지 면적의 70% 범위 내에서 지정할 수 있도록 규정하고 있는 바, 이건 집단체비지는 공동주택건설 촉진을 위하여 필요시 환지계획 인가권자가 정하는 사항이며, 상업용지를 집단체비지에 포함하여 산정하는 것은 도시개발법령의 입법취지에 부합하지 않는 것으로 판단됨을 알려드립니다. (도시경제과-139, 2018.01.16)

이상으로 합필환지, 합동환지, 체비지(보류지), 주요 질의회신 사례에 대하여 살펴봤습니다. 오늘도 긴 글 읽어 주셔서 감사합니다. ^^