[부동산 스터디] 도시개발사업 환지 Q&A(평균부담률 확정시기? 정리전 가격기준? 집단환지를 개별환지로 변경 가능?)

오늘은 지난 시간에 이어 도시개발사업 환지방식에서 주요 질의회신 사례에 대하여 알아보겠습니다.

오늘의 주제

1. 환지방식 도시개발사업의 평균부담률 확정 시기?

환지방식은 '도시개발법' 시행규칙 제27조 제3항에 따라 도시개발사업 시행 전후의 토지의 평가가액에 비례하여 환지를 결정(평균부담률 산정)하는 평가식을 원칙으로 규정하고 있으며, 이건 개발계획 및 실시계획에 개략적인 환지계획과 평균부담률이 포함되나 이는 확정된 것이 아니며, 실시계획 인가 후 환지계획 작성 시 감정평가 업자가 평가한 가격을 근거로 해당 도시개발조합의 토지평가협의회 심의를 거쳐 평균부담률을 최종 결정하게 되므로, 평균부담률은 환지계획 인가(변경포함) 시를 확정 시점으로 보아야 할 것입니다. (도시경제과-1271, 2017.05.29)

2. 환지계획 수립 시 정리 전 가격을 실시계획인가시점 기준으로 적용 의무 여부?

'도시개발업무지침' 4-1-4(5)에 따라 환지계획 수립 시 정리 전 가격은 실시계획 인가시점(도시개발사업으로 인한 도시군관리계획 결정, 변경결정 등을 반영하지 않은 사업이전 상태)을 기준으로 하고, 정리 후 가격은 환지처분시점을 기준으로 하여 정하되, 평가시기는 환지계획 수립 전에 하도록 규정하고 있으므로, 정리 전 가격의 적용 시점을 변경하는 것은 허용되지 않는 사항임을 알려드립니다. (도시경제과-1205, 2017.05.18)

3. 환지방식에 의한 도시개발사업의 환지계획에 있어 집단환지된 토지를 공동주택사업 시행자에게 매각하고자 할 때, 일부 토지소유자가 매각을 반대할 경우 집단환지된 환지계획을 개별환지로 변경할 수 있는지 여부?

집단환지는 토지소유자의 신청을 받아 실시계획 인가된 내용 등을 종합적으로 고려하여 시행자가 결정하는 사항으로 '도시개발법' 제29조 제2항의 규정에 따라 인가받은 환지계획을 변경할 때 집단환지된 토지를 개별환지로 변경하는 사항에 대하여 도시개발법령에서 별도로 제한규정을 두고 있지 않습니다. 따라서 도시개발사업의 시행자가 행정청인 경우 같은 법 제28조 내지 제29조 및 해당 도시개발사업의 조례 등에서 규정하고 있는 환지계획 작성, 변경 관련 절차를 이행하는 경우라면 이건 도시개발사업의 환지계획 변경은 적정한 것으로 보임을 알려드립니다. (도시재생과-896, 2015.04.14)

4. 환지방식 도시개발사업의 사업비 증가로 평균부담률이 변경(40%→43%)된 경우 환지계획 변경 및 토지소유자 동의 필요여부?

환지방식 도시개발사업은 토지소유자가 개발사업에 소요되는 모든 비용을 토지로 부담하여 시행하는 사업으로, 체비지 매각 등의 수입과 공사비 등의 지출이 균형을 이루어야 하며, 도시개발사업 시행 중 사업비의 증감이 발생할 경우 도시개발사업의 실시계획 등을 변경하고 해당 실시계획에 맞게 환지계획을 작성하여야 할 것입니다.

이건, 도시개발사업의 사업비가 증가된 경우 해당 도시개발사업의 실시계획을 변경하고 실시계획에 맞게 환지계획의 변경이 필요한 사항이며, 사업계획의 변경으로 산출되는 평균부담률이 50퍼센트를 초과하는 경우에는 '도시개발법' 시행규칙 제27조의 제2항에서 정하고 있는 토지소유자의 동의요건을 충족(해당 도시개발조합의 정관에서 정하고 있는 방법)하여야 함을 알려드립니다. (도시재생과-3516, 2015.12.18)

5. 비도시지역(계획관리지역, 보전관리지역 등)에 도시개발구역을 지정하고, 도시개발사업 실시계획(용도 미지정) 인가 고시한 경우 환지계획 작성 시 토지의 정리 전, 후 가격 산정 기준?

원칙적으로 도시개발구역을 지정하려면 해당 도시개발구역에 대한 개발계획(토지이용계획)을 수립하여야 하고, 도시개발구역이 지정, 고시된 경우 도시지역과 지구단위계획구역으로 결정되어 고시된 것으로 보고, 실시계획을 고시한 경우 도시군관리계획(지구단위계획 포함)으로 결정되어 고시된 것으로 보며, 환지계획 작성을 위한 환지설계는 '도시개발업무지침' 4-1-4에서 정하고 있는 원칙에 따라야 하는바, 이건 환지방식 도시개발사업의 환지계획 작성 시 정리 전 가격은 실시계획 인가시점(실시계획인가 고시로 도시군관리계획 결정(변경포함)의 효력이 발생되기 전)을 기준으로 산정하며, 정리 후 가격은 환지처분 시점을 기준으로 산정해야 함을 알려드립니다. (도시재생과-3466, 2015.12.16)

 

이상으로 도시개발사업 환지방식에서 주요 질의회신 사례에 대하여 살펴봤습니다. 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. ^^