[부동산 스터디] 도시개발사업 환지 Q&A(환지예정지 지정효력 발생시기, 소유권 이전 등기시점, 체비지 매각 수익금 배분방법)

오늘은 지난 시간에 이어 도시개발사업 환지방식에서 주요 질의회신 사례(환지예정지 지정효력 발생시기, 소유권 이전 등기시점, 체비지 매각 수익금 배분방법 등)에 대하여 알아보겠습니다.

오늘의 주제

1. 환지예정지 지정효력 발생 시기, 소유권 이전 등기시점

1) 환지방식에 의한 도시개발사업에서 환지예정지 지정의 효력이 발생하는 시기?

도시개발사업의 시행에 있어 환지방식은 해당 도시개발사업의 실시계획 인가 고시 이후 '도시개발법' 제28조의 규정에 따라 환지계획을 작성하며, 제29조의 규정에 따라 해당 도시개발사업 행정청의 환지계획 인가를 받아, 제35조의 규정에 따라 환지 예정지를 지정하면, 제36조의 규정에 따른 환지예정지 효력이 발생하게 됩니다. 이때 같은 법 제35조 제3항에 따라 시행자가 환지예정지를 지정할 경우 관계 토지 소유자와 임차권자 등에게 환지 예정지의 위치, 면적과 환지 예정지 지정의 효력 발생 시기를 알려야 하고 같은 법 제36조 제1항에 따라 환지 예정지 지정의 효력 발생일부터 환지처분이 공고되는 날까지 환지 예정지 등에 대하여 종전과 같은 내용의 권리를 행사할 수 있으며, 종전 토지는 사용하거나 수익 할 수 없도록 규정하고 있으며, 제2항에서 시행자는 환지예정지를 지정한 경우 해당 토지에 지장물 등이 있거나 그밖에 특별한 사유가 있으면 그 토지의 사용 또는 수익을 시작할 날을 따로 정할 수 있고, 제3항에서 환지예정지의 효력발생 및 사용 또는 수익이 시작하는 경우 해당 환지 예정지의 종전 토지소유자 등은 해당 기간 내에 사용하거나 수익 할 수 없으며, 타인 환지 예정지에 대한 권리행사를 방해할 수 없도록 규정하고 있음을 알려드립니다. (도시재생과-2514, 2014.10.24)

2) '도시개발법' 제30조 및 제31조에 따라 환지를 정하지 아니하는 토지에 대하여 환지처분 전에 청산금을 교부한 경우 해당 토지의 소유권 이전 등기 시점?

'도시개발법' 제42조 제1항에 따라 환지 계획에서 정해진 환지는 그 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보며, 환지계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸합니다. 또한 '도시개발법' 제43조 제1항에 따라 시행자는 제40조 제5항에 따라 환지처분이 공고되면 공고 후 14일 이내에 관할 등기소에 이를 알리고 토지와 건축물에 관한 등기를 촉탁하거나 신청하여야 하므로, 환지처분 전 청산 토지의 등기도 환지처분 이후 처리되는 것으로 보입니다. (도시재생과-999, 2012.06.07)

2. 체비지 매각 가능여부, 체비지 매각 수익금 배분방법

1) 환지방식 도시개발사업을 조합이 시행하는 경우 환지계획 인가를 받지 않은 상태에서 해당 도시개발구역 내 체비지의 매각이 가능한지 여부?

환지방식의 도시개발구역 내 체비지는 환지계획의 작성, 인가 절차를 거쳐 확정되는 사항이므로 이건 체비지의 매각에 대하여는 환지계획 인가(또는 환지예정지 지정) 이후 해당 도시개발조합의 정관에서 정한 매각기준에 따라야 할 사항임을 알려드립니다. (도시재생과-831, 2016.03.08)

2) 체비지 매각에 따른 사업비 절감으로 수익금 발생시 환지된 토지와 체비지의 소유권이 변경된 경우 수익금 배분방법 및 잔여 수익금 귀속 여부?

'도시개발법' 제70조 제2항에 따라 발생한 수익금은 해당 도시개발사업으로 정해진 목적에 맞게 사용할 수 있으며, 같은 조 제3항에 따라 해당 지방자치단체에 설치된 특별회계에 귀속되도록 정하고 있는 바, 이건 체비지 매각에 따른 사업비 집행잔액이 예상되는 경우 환지처분 전 체비지의 면적 및 평균부담률을 조정하여 환지계획을 변경하거나 개발계획을 변경하여 환지처분 공고 후에 확정된 청산금을 토지소유자(부동산 등기법에 따라 등기부에 등재된 자)에게 징수하거나 교부하고 불가피하게 잔여 수익금이 발생할 경우에는 특별회계에 귀속 처리할 사항임을 알려드립니다. (도시경제과-586, 2017.03.09)

3) 도시개발조합이 환지방식에 의한 도시개발사업을 추진함에 있어 공사비 등을 체비지 매각 상황에 관계없이 현물(체비지)로 지급할 수 있는지 여부?

환지방식에 의한 도시개발사업 시행 시 체비지는 '도시개발법' 제44조에 따라 규약, 정관, 시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적 및 방법에 따라 합리적으로 처분하거나 관리하여야 하는 바, 도시개발조합의 정관에 체비지의 관리, 처분에 관한 사항을 정하여 총회의 의결 절차를 거쳐 시행하여야 할 사항으로 해당 도시개발조합의 정관내용과 총회 의결에 따라 공사비 등을 현물(체비지)로 지급할 수 있을 것입니다. (도시재생과-2772, 2014.11.26)

 

이상으로 도시개발사업 환지방식에서 주요 질의회신 사례에 대해 살펴봤습니다. 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. ^^