[부동산 스터디] 손실보상 4부 (무허가건축물, 가설건축물 등)

오늘은 지난 시간 토지보상 파트에 이어 건축물, 수목 등 지장물 보상에 대하여 알아보겠습니다.

오늘의 주제

5. 지장물 보상

1) 지장물 보상 (토지보상법 제75조 및 시행규칙 제20조 제1항)

지장물이라 함은 토지에 정착한 건축물, 수목 등에 당해 공익사업 수행을 위하여 직접 필요로 하지 아니하는 물건입니다. 지장물은 이전에 필요한 비용으로 보상함을 원칙으로 합니다. 다만, 다음의 각 경우에는 물건의 가격으로 보상하여야 합니다. (토지보상법 제75조)

① 건축물 등의 이전이 어렵거나 그 이전으로 인하여 건축물 등의 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우

② 건축물 등의 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우

③ 사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우

 

토지에 건축물, 공작물, 시설, 입죽목 기타 물건 등 정착물이 있는 경우에는 토지와 그 정착물을 각각 따로 평가함이 원칙이나, 정착물이 토지와 함께 거래되는 사례나 관행이 있는 경우에는 그 정착물을 함께 평가할 수 있으며, 이 경우 그 내용을 평가서에 기재합니다.

2) 건축물 보상 (토지보상법 시행규칙 제33조, 제25조)

가) 개요

건축물의 가격은 원가법으로 평가한다. 다만, 주거용 건축물에 있어서는 거래사례비교법에 의하여 평가한 금액이 원가법에 의하여 평가한 금액보다 큰 경우와 "집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률"에 의한 소유권의 대상이 되는 건물의 가격은 거래사례비교법으로 평가한다(토지보상법 시행규칙 제33조). 이 경우 거래사례비교법에 의하여 평가한 금액은 공익사업의 시행에 따라 이주대책을 수립, 실시하거나 주택입주권 등을 당해 건축물 소유자에게 주는 경우 또는 개발제한구역 안에서 이전이 허용되는 경우에 있어서의 당해 사유로 인한 가격상승분을 제외하고 평가한 금액을 말한다.

나) 무허가 건축물

공익사업에 대한 사업인정고시가 있는 후에는 고시된 토지에 건축물의 건축, 공작물의 설치 등 행위가 제한되므로 이후에 발생된 건축물, 공작물은 보상의 대상이 되지 않는다(토지보상법 제25조 제3항).

1989.1.24. 이전 건축분	1989.1.25. 이후 건축분
- 원가법에 의한 적산 가격으로 평가(이전가능할 경우에는 이전비로 평가) - 주거용 건물로서 평가액이 600만원 미만일 경우 600만원으로 보상 - 당해 사업지구 외의 다른 공익사업지구에 편입된 주거용 건물에 대하여 20년 이내에 보상을 받을 경우 1천만원 범위에서 주거용 건물 및 대지 보상금의 30% 가산 보상	- 원가법에 의한 적산가격으로 평가(이전 가능할 경우에는 이전비로 평가)

* 경과조치 : 토지보상법 시행령 부칙 제6조 및 동법 시행규칙 부칙 제5조

 

사업인정 전 건립된 무허가 건축물은 그 건축물이 적법하게 건축허가를 받아 건축한 것인지 또는 허가를 받지 않고 건축한 무허가 건축물 등에 해당하는지에 관계없이 손실보상의 대상이 된다고 대법원은 판시하였다(대법원 2000.3.10. 선고 99두10896 판결).

다) 가설건축물

허가대상 가설건축물은 "국토의 계획 및 이용에 관한 법률" 제64조 제3항의 규정에 의하여 도시계획시설사업이 시행되는 때에는 그 시행 예정일 3월 전까지 가설건축물 소유자의 부담으로 철거 등 원상회복의 조치를 취해야 하므로 보상대상에서 제외합니다. 다만, 건축법 제20조 제3항에 따른 축조신고대상 가설건축물 중 존치기간이 만료된 건축물은 보상형평성 유지를 위해 무허가건축물에 준하여 조치합니다.

라) 잔여 건축물

동일한 소유자에게 속하는 일단의 건축물의 일부가 취득되거나 사용됨으로 인하여 잔여건축물의 가격이 감소하거나 그 밖의 손실이 있을 때에는 그 손실을 보상해야 한다 (토지보상법 제75조의2제1항). 이 경우 잔여 건축물의 손실은 공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여 건축물의 가격에서 공익사업시행 지구에 편입된 후의 잔여 건축물의 가격을 뺀 금액으로 평가한다(토지보상법 시행규칙 제35조 제1항). 다만, 잔여 건축물의 가격 감소분과 보수비용을 합한 금액이 잔여 건축물의 가격보다 큰 경우에는 사업시행자는 잔여건축물을 매수할 수 있습니다(토지보상법 제75조의2 제1항).

마) 주거용 건축물에 대한 보상특례

주거용 건축물의 최저보상한도는 6백만원으로 합니다. 다만, 1989.1.25. 이후 무허가건축물 등에 대하여는 그러하지 않습니다(토지보상법 시행규칙 제58조).

 

오늘은 건축물 보상에 대하여 알아봤습니다. 다음 시간에는 공작물, 수목 등 보상에 대하여 살펴보겠습니다. 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. ^^