[부동산 스터디] 손실보상 (a.k.a. 토지보상)

오늘은 공공기관에서 시행하는 각종 개발사업에서 시행되고 있는 손실보상(토지보상)에 대해서 살펴보고자 합니다. 먼저 손실보상의 의의와 보상원칙, 토지보상 평가기준, 이와 관련한 근거법령 등에 대해서 알아보겠습니다.

오늘의 주제

1) 손실보상의 의의

행정상 손실보상이라 함은 적법한 행정작용이 사유재산에 입힌 특별한 희생에 대하여 사유재산보장과 공평부담의 견지에서 이루어지는 재산적 보전을 의미합니다. 행정상 손실보상은 그 보상원인이 적법한 행정작용에 의한 것이며 그 손실은 적법하게 가하여진 특별한 희생이라는 점에서 불법행위로 인한 손해배상과 구별됩니다.

2) 근거법령

헌법 제23조 제3항 공공필요에 의한 재산권의 수용․사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다.’ 규정을 근거로 하여 행정상 손실보상의 근거법령인 "공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법"이 있습니다. 손실보상평가는 토지보상법 외에도 "부동산 가격공시에 관한 법률", "감정평가 및 감정 평가사에 관한 법률", "감정평가에 관한 규칙"(국토교통부령), 감정평가 실무기준(국토교통부 고시), 토지보상평가지침(한국감정평가사협회 내규) 등의 관련 규정에 의하고 관련규정이 없는 경우에는 감정평가 일반이론에 따릅니다.

2. 손실보상의 원칙

1) 사업시행자 보상 원칙 (토지보상법 제61조)

공익사업에 필요한 토지등의 취득 또는 사용으로 인하여 토지소유자나 관계인이 입은 손실은 사업시행자가 보상합니다. 따라서 보상업무 및 이주대책에 관한 업무를 지방자치단체 등의 기관에 위탁하여 시행하는 경우라 하더라도 보상책임은 궁극적으로 사업시행자에게 있습니다.

2) 사전보상 원칙 (토지보상법 제62조)

사업시행자는 당해 사업을 위한 공사에 착수하기 이전에 토지소유자와 관계인에게 보상액 전액을 지급하여야 합니다. 다만, 천재지변 시의 토지사용과 시급한 토지사용의 경우 또는 토지소유자 및 관계인의 승낙이 있는 경우에는 사후보상을 인정하고 있습니다. (이 경우에는 반드시 법적근거가 필요합니다.)

3) 현금보상 원칙 (토지보상법 제63조)

손실보상은 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 현금으로 지급하여야 합니다. 다만, 부재부동산 소유자 등에게는 사업시행자가 발행하는 채권으로 지급할 수 있으며, 토지소유자가 원하는 경우에는 사업의 시행으로 조성한 토지로 보상이 가능합니다.

4) 개인별 보상 원칙 (토지보상법 제64조)

손실보상은 토지소유자나 관계인에게 개인별로 하여야 함 다만, 개인별로 보상액을 산정할 수 없을 때에는 그러하지 않습니다.

5) 일괄 보상 원칙 (토지보상법 제65조)

사업시행자는 동일인 소유의 토지 등이 여러 개 있는 경우 토지소유자 또는 관계인의 요구가 있는 때에는 일괄하여 보상금을 지급하여야 합니다.

6) 사업시행 이익과의 상계 금지 (토지보상법 제66조)

사업시행자는 동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부를 취득하거나 사용하는 경우 당해 공익사업의 시행으로 인하여 잔여지의 가격이 증가하거나 그 밖의 이익이 발생한 경우에도 그 이익을 취득 또는 사용으로 인한 손실과 상계할 수 없습니다.

7) 개발이익 배제의 원칙 (토지보상법 제67조)

당해 사업으로 인하여 토지 등의 가격에 변동이 있더라도 이를 보상액에 고려하지 않습니다.

3. 토지에 대한 보상

1) 토지보상평가 기준

가) 객관적 기준 감정평가 (토지보상법 제70조 제2항)

토지 보상평가는 기준시점에서의 일반적인 이용방법에 따른 객관적 상황을 기준으로 감정평가하며, 토지소유자가 갖는 주관적 가치나 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 것은 고려하지 않습니다.

 

나) 현실적인 이용상황 기준 감정평가 (토지보상법 제70조 제2항)

토지 보상평가는 기준시점에서의 현실적인 이용상황을 기준으로 합니다. 다만, 관련 법령에서 달리 규정하는 경우는 그러하지 아니합니다. 현황평가의 예외로는 일시적 이용상황, 공익사업용지, 미지급용지, 건축물등의 부지, 무허가건축물등의 부지(1989.1.24. 이전 무허가건축물 부지 제외), 불법형질변경토지 등이 있습니다.

 

다) 개별 감정평가 (토지보상법 제64조)

대상토지 및 소유권외의 권리마다 개별로 하는 것을 원칙으로 합니다. 다만, 개별로 보상액을 산정할 수 없는 등 특별한 사정이 있는 경우에는 소유권외의 권리를 대상토지에 포함하여 감정평가가 가능합니다.

 

라) 건축물 등이 없는 상태 상정 감정평가 (토지보상법 시행규칙 제22조 제2항)
토지 보상평가는 건축물 등이 없는 상태를 상정하여 감정평가를 시행합니다. 다만, 건축물 등이 토지와 함께 거래되는 사례나 관행이 있어 그 건축물 등과 토지를 일괄하여 감정평가하는 경우에는 그러하지 않습니다.

 

오늘은 손실보상에서 토지보상 1부에 대해서 알아봤습니다. 다음 글에서는 공법상 제한을 받는 토지 등에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. ^^