[부동산 스터디] 손실보상 3부 (잔여지보상, 환매권)

오늘은 지난 시간에 이어 손실보상(토지보상) 세 번째 파트로 잔여지 보상과 환매권에 대하여 살펴보겠습니다.

오늘의 주제

4. 토지에 대한 보상

7) 잔여지 보상

가) 개요
잔여지란 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지 중 일부만이 공익사업에 제공됨으로써 남는 토지를 말하며, 잔여지에 대한 보상이 되는 경우는
㉮ 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란하여 토지소유자가 매수 또는 수용청구를 한 경우에 행하는 취득보상(토지보상법 제74조)
㉯ 잔여지의 가격이 하락하거나 그 밖에 손실이 있는 때에 행하는 손실보상(토지보상법 제73조)
㉰ 잔여지에 통로․도랑․담장 등의 신설 그 밖의 공사가 필요하게 된 경우 행하는 공사비 보상(토지보상법 제73조)의 경우입니다.

 

나) 잔여지 보상금 산정

ㅇ 취득보상 (토지보상평가지침 제53조)
잔여지의 협의에 의한 매수 또는 수용을 위한 평가는 다음과 같이 합니다.

잔여지의 평가가격 ≒ (일단의 토지 전체면적 - 공익사업편입면적) × 단위면적당 적정가격

 

잔여지의 단위면적당 단가의 결정은 공익사업에 편입된 부분을 포함한 일단의 토지전체의 가격을 기준으로 합니다. 다만, 공익사업에 편입된 부분과 잔여 부분이 용도지역 등을 달리하여 가치가 다른 경우(해당 공익사업과 관련되어 용도지역 등이 변경된 경우는 제외한다)에는 잔여지 부분의 가격을 기준으로 평가가 가능합니다.

잔여지의 평가 시에 가격시점은 그 잔여지를 협의에 의한 매수 또는 수용하는 시점으로 하되, 비교표준지의 선정, 적용공시지가의 선택, 지가변동률의 적용 그 밖의 평가기준은 해당 공익사업에 편입된 경우와 같이 하며 잔여지의 공법상 제한 및 이용상황 등은 공익사업시행지구에 편입되는 토지의 협의취득 또는 재결당시를 기준으로 합니다.

 

ㅇ 가격하락손실 보상 (토지보상평가지침 제54조)
토지보상법 제73조 제1항에 따라 잔여지의 가치하락에 따른 손실액의 결정을 위한 감정평가 의뢰가 있는 경우에 그 손실액의 감정평가는 법 시행규칙 제32조 제1항에 따라 제53조에 따른 잔여지의 감정평가액에서 해당 공익사업의 시행으로 가치가 하락된 잔여지의 감정평가액을 뺀 금액으로 합니다.
잔여지의 손실액 평가 시에 가격시점은 그 손실액의 협의 또는 재결하는 시점으로 하되, 잔여지의 공법상 제한 및 이용상황 등은 공익사업시행 지구에 편입되는 토지의 협의취득 또는 재결 당시를 기준으로 합니다.

8) 환매권 (토지보상법 제91조)

가) 환매권의 개념
환매권이란 공익사업을 위해 취득된 토지가 당해 사업에 필요 없게 되었거나 현실적으로 이용되지 않은 경우에 원래의 토지소유자가 환매대금을 지급하고 환매의사를 표시함으로써 사업시행자로부터 토지소유권을 되찾을 수 있는 권리를 말하며 환매요건만 성취하면 사업시행자의 매각의사 없이도 토지를 환매할 수 있는 권리(형성권)입니다.

 

나) 환매요건 및 행사기간
ㅇ 환매권의 발생 요건
㉮ 공익사업의 폐지 변경 또는 그 밖의 사유로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우
㉯ 토지의 협의취득일 또는 수용개시일로부터 5년 이내에 취득한 토지의 전부를 당해 사업에 이용하지 아니한 때(개별필지별로 5년을 기산하여 순차적으로 발생)

 

ㅇ 행사기간
㉮의 경우 : 다음 각 호에 따른 날부터 10년 이내
 - 사업의 폐지, 변경으로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우 : 관계 법률에 따라 사업이 폐지, 변경된 날 또는 토지보상법 제24조에 따른 사업의 폐지 변경 고시가 있는 날
 - 그 밖의 사유로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우 : 사업완료일
㉯의 경우 : 토지의 협의취득일 또는 수용개시일부터 6년 이내

 

다) 환매권 발생의 통지 또는 공고
- 종전 사업시행자는 환매할 토지가 생기면 지체 없이 이를 환매권자에게 통지하여야 함
- 사업시행자의 과실 없이 환매권자를 알 수 없는 때에는 전국을 보급지역으로 하는 일간신문에 공고하거나 시․군․구의 게시판에 7일 이상 게시하여야 함
- 통지를 받은 날 또는 공고일로부터 6월이 경과하면 환매권은 소멸됩니다.

 

라) 환매금액
- 지급받은 보상금에 상당한 금액을 지급하고 환매 가능. 토지의 가격이 취득일 당시에 비하여 현저히 변동된 경우 환매금액에 대하여 서로 협의하되, 그 금액의 증감을 법원에 청구 가능합니다.

 

이상으로 잔여지보상, 환매권 등에 알아봤습니다. 다음시간에는 지장물(건축물, 수목 등) 보상에 대해서 설명드리겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사드립니다. ^^