[부동산 스터디] 도시개발사업 환지방식 4부(과소토지, 현금청산, 공동환지, 합필환지, 분할환지, 체비지, 환지계획)

오늘은 지난 시간에 이어 도시개발사업 환지방식에서 과소토지(환지대상 최소 면적 이하로 현금청산 대상), 공동환지, 합필환지, 분할환지, 체비지, 환지계획 작성에 대하여 알아보겠습니다.

오늘의 주제

1.6.3. 환지 대상 토지 결정 (과소토지, 현금청산)

ㅇ (환지지정) 과소토지면적 이상인 토지를 대상으로 합니다.

ㅇ (과소토지) 과소토지면적 미만인 토지는 환지를 지정하지 않고 금전으로 청산합니다.

ㅇ (동의 등의 환지 제외) 법 제30조 제1항에 따라 토지소유자가 신청하거나 동의하는 경우에는 과소토지면적 이상인 토지라도 금전청산이 가능합니다.

ㅇ (환지 지정해야 하는 토지) 토지소유자의 동의에 의하여 금전청산 할 수 있으나, 동의에도 불구하고 환지를 지정해야 합니다(법 제30조 제2항에 해당하는 경우).

 - 환지예정지 지정 전 사용하는 토지

 - 환지로 지정하여 환지계획인가를 받은 토지 등

ㅇ 다음 각 호에 해당하는 토지는 환지를 정하지 않고 다른 토지의 환지로 정해야 합니다(시행규칙 제27조 제5항).

 - 법 제66조 제1항 및 제2항에 따라 시행자에게 무상귀속되는 토지

 - 시행자가 소유하는 토지(조합이 아닌 시행자가 환지를 지정받을 목적으로 소유한 토지는 제외)

ㅇ 토지면적을 고려한 환지

 - 면적이 작은 토지는 과소토지가 되지 않도록 환지(증환지)

 - 면적이 넓은 토지는 그 면적을 줄여서 환지(감환지)

ㅇ 과소토지의 기준은 건축법 범위 내에서 시행규정으로 정하도록 규정하고 있습니다.

과소토지 면적기준

1.6.4. 환지설계 (공동환지, 합필환지, 분할환지)

ㅇ 환지위치는 동일 환지계획구역에 환지

ㅇ 환지 전 토지의 용도, 보유기간, 위치, 권리가액, 청산금 규모 등을 고려하여 결정합니다.

ㅇ (필지별 환지) 환지는 필지를 기준으로 합니다. 공유토지인 경우 공유자를 분리하여 환지를 할 수 없습니다.

ㅇ (공동환지) 과소토지에 해당하는 토지 소유자 2인 이상의 신청을 받아 공유로 환지 지정

 - 공동환지를 받은 토지 소유자는 다른 환지를 지정받지 못함

ㅇ (합필환지) 동일인이 소유한 2필지 이상의 토지를 하나의 필지에 환지 지정

ㅇ (분할환지) 환지 전 하나의 필지를 환지 후 2필지 이상으로 환지 지정

 - 분할환지로 지정되는 각각의 권리면적은 과소토지 면적 이상

ㅇ (등기를 고려한 환지계획) 환지처분 후 등기 시 등기가 되지 않은 경우를 미리 감안하여 환지설계

1.6.5. 보류지(체비지) 책정 

ㅇ 사업비 충당, 실시계획으로 정한 목적 달성을 위하여 보류지를 책정합니다.

ㅇ 실시계획인가에 따른 공공시설을 적용합니다.

ㅇ 체비지는 주요 간선도로변, 단가가 높은 지역에 집중적 지정을 방지토록 합니다.

ㅇ 2 이상의 환지계획구역으로 구분되는 경우 환지계획구역별 사업비 및 보류지 책정

 - 결합개발, 혼용방식, 기반시설 규모, 지형여건, 사업특성을 고려하여 환지계획구역별 배분 가능(시행규정으로 규정)

ㅇ 집단 체비지는 비교적 단가가 낮은 지역에 지정합니다.

ㅇ 국민주택건설용지 필요시 체비지를 집단으로 지정할 수 있습니다.

 - 부담률의 적정 여부 및 공사계획을 고려, 공사비 부족, 부실시공 등을 고려해야 합니다.

 - 집단체비지 지정 시 환지계획 작성 전 시장, 군수, 구청장과 사전 협의를 해야 합니다.

ㅇ 특별자치도지사, 시장, 군수가 '주택법'에 의한 공동주택 건설 촉진 필요시 체비지 중 일부를 집단으로 정하게 할 수 있습니다.

 - 이 경우 집단으로 체비지 지정하는 경우 70% 범위 내 지역 여건에 따라 결정합니다.

1.6.6. 환지계획 작성

ㅇ 시행자는 도시개발사업의 전부 또는 일부를 환지방식에 의하여 시행하고자 하는 경우 다음 각 호의 사항이 포함된 환지계획을 작성합니다.

 - 환지설계(시행규칙 제26조)

 · 종전 토지에 대한 위치, 형태, 면적의 토지로 바꾸기 위한 작업 또는 내용

  * 1/1,200 이상의 다음 도면 첨부(환지예정지도, 환지전후 대비도, 과부족면적 표시도, 환지전후 평가 단가 표시도)

 - 필지별로 된 환지명세

 · 사업시행구역 안에 있는 토지 중에서 환지를 줄 대상토지에 관하여 토지소유자, 면적 등에 대한 세부적인 내용

 - 필지별과 권리별로 된 청산대상 토지명세

 · 필지별 즉 하나의 토지 또는 각각의 권리와 관련, 환지를 주지 아니할 경우에 작성하는 상세한 내용

 - 체비지 또는 보류지의 명세

 · 사업시행구역 내에 토지 등의 소유자에게 환지 후 남은 토지로써 사업시행에 필요한 비용확보 및 공공시설용지의 면적, 위치 등의 내용

 - 입체환지를 계획하는 경우 입체 환지용 건축물의 명세와 공급방법, 규모에 관한 사항

 - 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항(시행규칙 제26조)

  · 수입, 지출 계획서

  · 평균부담률 및 비례율과 그 계산서 (제27조 제3항에 따라 평가식으로 환지설계 하는 경우로 한정)

  · 건축계획(입체환지를 시행하는 경우로 한정)

  · 법 제28조 제3항에 따른 토지평가협의회 심의결과

 

ㅇ 시행자는 환지방식이 적용되는 도시개발구역에 있는 조성토지 등의 가격을 평가할 때 공인평가기관에 평가를 의뢰하고 토지평가협의회의 심의를 거쳐 결정합니다.

   

이상으로 도시개발사업 환지방식에서의 과소토지(현금청산 대상), 공동환지, 합필환지, 분할환지, 체비지, 환지계획 작성에 대하여 살펴봤습니다. 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. ^^