[부동산 스터디] 도시개발사업 환지방식 1부 (개념, 특징, 절차, 토지 및 권리조사)

도시개발법으로 추진하는 도시개발사업의 사업시행 방식은 수용·사용방식, 환지방식, 혼용방식이 있습니다. 오늘은 이 중 환지방식의 개념과 특징, 절차, 토지 및 권리조사에 대하여 알아보겠습니다.

오늘의 주제

1. 환지개념 및 특징

1) 개념 및 특징

환지란 토지매입 없이 사업 전후 소유권의 변동을 가하지 않고 토지소유자 토지의 일정 부분을 부담하여 사업을 추진하는 방식을 말합니다. 토지를 매입하지 않아 초기투자비가 절감되고, 체비지 매각대금으로 조성비 등을 충당할 수 있습니다.

 

◆ 환지방식 장단점 비교

장점	단점
- 토지 미 매입으로 초기투자비 절감 및 체비지 매각으로 조성비를 확보, 선순환 사업구조 가능 - 사업관리비 7% 이내 계상 가능(이익) - 주민참여로 민원 최소화 - 토지로 환지받아 재정착율이 높음 - 지자체의 무리한 간선시설 설치 요구 감소 등 - 대토구입이 없어 주변지역 지가 안정	- 토지주 동의 등의 절차에 따라 사업추진 지연 - 개발이익 개인 사유화 - 기반시설의 최소 설치로 도시환경 개선에는 한계 - 세입자에 대한 이주대책이 없어 민원 발생

 

2. 환지계획인가 및 환지예정지 지정 절차

환지설계용역 발주	- 실시계획인가전 환지계획용역 발주
상위 내용 검토	- 구역지정 및 개발계획 관련 내용 검토 - 실시계획인가(사업비, 지구단위계획), 각종 협의 및 평가 - 시행규정 개정, 환지계획 기준 작성
토지 및 권리조사	- 지구계 분할 - 지적공부(토지대장, KLIS 지적도)에 의한 토지조서 재작성 - 등기부등본에 의한 소유권 및 소유권이외의 권리 조사
집단환지 신청 통지 (지침 4-3-2)	- 집단환지 기준 작성 - 집단환지 신청 통지 및 신청
환지계획 작성 (법 제28조 제1항)	- 사업비, 지구단위계획(획지계획, 용도 등), 존치시설 - 토지평가협의회 개최(정리전후 토지평가) - 비례율, 평균부담률 산정(시행규칙 제26조 제4항)
환지계획 공람 (법 제29조 제3항)	- 공람 공고 및 공람(14일 이상) - 의견서 접수 및 처리(60일 이내)
환지계획인가신청 및 인가 (법 제29조 제1항)	- 환지계획인가 신청 및 환지계획인가 - 시행자가 국가, 지방자치단체인 경우 절차 불필요
환지예정지지정 공람 (법 제35조 제2항)	- 공람 공고 및 공람(14일 이상) - 의견서 접수 및 처리(60일 이내) - 국가, 지자체, 공공기관이 시행자인 경우 절차 불필요
환지예정지 지정 (법 제35조 제1항)	- 환지예정지 지정 공고 - 환지예정지 지정 및 효력 발생일 통지

3. 토지 및 권리 조사

1) 사전조사

ㅇ (조사) 토지이용 상황 및 토지용도 등 조사

 

ㅇ (개발계획 및 실시계획) 개발계획 내용 및 실시계획 내용 파악

 - 토지이용계획 및 기존 시설의 존치 여부

 - 사업비 및 수입, 지출 계획

 - 지구단위계획상의 시설 계획 및 획지계획

 - 국공유지 무상귀속 협의 결과 및 조서, 도면

 

ㅇ (시행규정) 기 작성된 시행규정의 검토 및 수정

 - 환지설계 이전에 작성된 규정이므로 사업지구 여건 및 토지이용계획, 실시계획인가, 인허가 협의 및 조건 등과의 적합성을 검토합니다.

- 시행규정 내용을 파악하여 환지계획기준 등 작성을 준비합니다.

2) 토지조서 작성

1. 종전 토지 분할 및 용지도 작성

ㅇ (종전토지 분할) 실시계획인가 및 지형도면 고시 결과에 의한 종전토지 분할

한 필지가 사업구역 내외로 분리되는 토지는 분할이 필요합니다. 무상귀속 협의 결과 1필지 내에 무상귀속 대상과 제외되는 면적이 있는 경우 무상귀속분을 분할해야 합니다. 구역지정 및 실시계획 시 산정된 종전토지의 편입면적은 분할에 따라 변경되며, 무상귀속 대상 토지의 분할 시 면적이 변경될 수 있으므로 사전 분할이 필요합니다.

 

ㅇ (지적종합도 작성) 종전토지 분할 및 지형도면 고시 등을 고려한 지적종합도 작성용역을 발주하여 지적을 결정합니다. 지적종합도 작성 중 면적의 변경 발생하는 경우도 있으며, KLIS 도면과 지적도와의 오차로 인한 환지계획에 영향 초래할 수 있으므로 종전토지 분할 및 지적종합도 작성이 필요합니다.

 

이상으로 도시개발사업 환지방식의 개념과 절차, 장단점, 토지 및 권리조사에 대하여 살펴봤습니다. 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. ^^