[부동산 스터디] 토지, 건물 보상절차 3부 (보상금액 산정방법, 협의보상 및 계약체결)

오늘은 지난 시간에 이어 각종 개발사업 시행에 따른 토지, 건물 보상절차 중 토지보상금액 산정방법과 협의보상 및 계약체결에 대하여 알아보겠습니다.

오늘의 주제

5. 감정평가금액의 검토 및 심사 (토지보상법 시행규칙 제17조)

가) 감정평가 검토

사업시행자는 토지보상법 시행규칙 제17조 제1항 및 제2항 등에 의거 위법, 부당한 감정평가에 대한 검토의무가 있습니다.

나) 취득하는 토지의 보상

토지보상법 제70조에 의거 취득하는 토지에 대하여는 공시지가를 기준으로 보상하되 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률과 그 밖에 그 토지의 위치, 형상, 환경, 이용상황 등을 고려하여 평가하며 다음 산식에 따라 보상가격을 산정합니다.

토지보상액 = 비교표준지공시지가 x 지가변동률(또는 생산자물가 상승률) x 지역요인비교치 x 개별요인비교치 x 그 밖의 요인보정치

6. 협의보상 및 계약체결

1) 보상협의 요청

가) 협의 요청

보상액 산정이 끝나면 협의기간, 보상액, 계약체결서류 등을 기재한 보상협의 요청서를 토지소유자 및 관계인에게 통지하여야 하며, 협의기간은 특별한 사유가 없으면 30일 이상으로 정하여야 합니다(토지보상법 시행령 제8조).

<협의보상 안내에 포함될 사항> - 협의기간, 협의장소 및 방법 - 보상액, 보상의 시기, 방법 및 절차 - 계약체결에 필요한 구비서류

나) 협의 촉구

"보상협의요청서"를 발송한 후에는 대상물건의 소유자 등과 계약체결을 위한 협의를 개별적 또는 집단적으로 성실하게 수행하여야 하며, 협의가 지연될 경우에는 수시로(최소한 3회 이상) 보상협의 촉구공문을 소유자 등에게 발송합니다.

 

다) 소유자 불명 토지 등에 대한 공고

토지소유자 및 관계인을 알 수 없거나 주소 또는 거소 불명으로 보상협의요청서를 통지할 장소를 알 수 없을 때에는 사업시행자가 공고할 서류를 시장, 군수, 구청장(자치구가 아닌 구의 구청장 포함)에게 송부하여 시군구의 게시판 및 홈페이지와 사업시행자의 홈페이지에 14일간 공고함으로써 통지에 갈음합니다(토지보상법 시행령 제8조 제2항).

2) 보상협의

협의는 수용할 토지의 범위, 수용시기, 손실보상 등에 관한 사업시행자와 피수용자 간의 교섭행위를 의미합니다(토지보상법 제16조). 보상법은 '협의전치주의'를 취하고 있으므로 재결 전에 반드시 협의를 거쳐야 하며, 협의절차를 거치지 아니한 재결신청은 청구가 불가합니다.

 

<적법한 협의 세부기준>

구분	세부기준 항목	관련근거
토지조서 및 물건조서 작성	1. 토지조서 및 물건조서에 소유자 및 관계인의 서명 또는 날인	법 제14조, 시행령 제7조
보상계획의 열람 등	2. 공익사업의 개요, 토지조서 및 물건조서의 내용, 보상의 시기, 보상방법, 보상절차 등이 포함된 보상계획 작성 여부 3. 위 보상계획의 일간신문 공고 실시 여부(공고문 첨부) 4. 위 보상계획의 소유자, 관계인 및 시군구에 통지 실시 여부 5. 보상계획을 14일 이상의 일반인에게 열람 실시 여부	법 제15조
협의	6. 보상요청서 기재사항 적정 여부 7. 소유자 및 관계인에 대한 통지 실시 여부 8. 통지불능자(토지소유자 및 관계인을 알 수 없거나 그 주소, 거소 또는 그 밖의 통지할 장소를 알 수 없는 때)들에 대한 공시송달 실시 여부 9. 협의경위서 기재사항 적정 여부	법 제16조, 시행령 제8조
보상협의회 개최	10. 해당 공익사업지구 면적이 10만m2 이상이고 토지 등의 소유자가 50인 이상인 공익사업을 시행하는 경우에는 보상협의회 개최 여부	법 제32조
감정평가업자 추천	11. 보상계획의 공고시 '시도지사와 토지소유자가 감정평가법인 등을 추천할 수 있다'는 내용을 포함하여 공고하였는지 여부 12. 위 내용을 시도지사와 토지소유자에게 통지하였는지 여부 13. 추천결과를 반영하여 보상금을 산정하였는지 여부	법 제68조, 시행령 제28조

3) 보상계약 체결

가) 보상계약체결 절차

협의기간 내에 보상협의가 성립하여 계약이 체결되면 보상금을 지급하고 협의 불성립 시나 협의 불능 시에는 협의 기간 만료 후 관할 토지수용 위원회에 재결신청하여 재결 후 보상금을 지급하거나 공탁소에 공탁합니다.

 

나) 보상금의 지급

소유권이전등기가 완료되는 즉시 보상금을 지급하되, 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 현금으로 지급합니다. 다만, 부재부동산 소유자 등에게는 사업시행자가 발행하는 채권으로 지급할 수 있으며, 토지소유자가 원하는 경우에는 사업의 시행으로 조성한 토지로 보상 가능합니다.

 

① 계좌이체 약정 및 지급

토지 및 등기건축물 보상금은 계좌이체 약정 및 소유권이전 등기 완료 후 지장물 등은 서류 확인 후 이전서약서 및 계좌이체 약정 후 예금계좌에 입금합니다.

 

② 채권보상

(임의적 채권보상) 토지소유자 또는 관계인이 원하는 경우나 부재부동산소유자의 토지보상금이 1억 원을 초과하는 경우(토지보상법 제63조 제7항)

(의무적 채권보상) 토지투기가 우려되는 지역 안 부재부동산소유자의 토지보상금 중 1억 원을 초과하는 부분에 대하여는 채권으로 보상합니다(토지보상법 제63조 제8항).

 

③ 대토보상

토지소유자가 원하는 경우로서 사업시행자가 당해 공익사업의 합리적인 토지이용 및 사업계획 등을 고려하여 가능한 경우에는 조성토지로 보상 가능합니다.

 

이상으로 토지보상금액 산정방법과 협의보상 및 계약체결 절차에 대하여 살펴봤습니다. 오늘도 긴 글 끝까지 읽어주셔서 감사합니다. ^^