[부동산 스터디] 도시개발사업 환지방식 2부 [집단환지 및 토지평가 기준(가격시점, 평가시기, 청산금)]

오늘은 지난 시간에 이어 환지방식의 도시개발사업 추진 시  집단환지의 개념(대상자, 고려사항)과 환지방식의 토지평가 기준(가격시점, 평가시기)에 대하여 알아보겠습니다.

Topic

1. 집단환지 (개념, 대상자)

1) 집단환지 개념

'집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'에 해당하는 건축물을 건축할 용도로 계획된 토지에 대하여 2 이상의 토지소유자의 신청을 받아 공유로 환지를 지정하는 것을 의미합니다. 집단환지 신청토지는 집합건물 가능 토지에 공유지분으로 환지를 지정할 수 있습니다.

집단환지의 개념

2) 집단환지 신청

집단환지 신청기간은 환지계획 작성 전 60일 이내의 기간을 정하여 서면으로 통지하고 신청을 받도록 규정하고 있습니다.

3) 집단환지 대상자

집단환지를 신청한 토지의 권리면적이 환지면적보다 많은 경우에는 권리면적이 높은 순으로 집단환지 대상 토지를 선정합니다. 집단환지 신청자 등 법에서 규정하고 있지 않은 사항은 시행규정으로 정하여 기준을 마련하고 있습니다. 집단환지 대상자는 환지대상지의 특성, 여건을 고려하여 집단환지 우선순위를 시행규정으로 규정하고 있습니다.

<도시개발업무지침> 4-3-2. 시행자는 집단환지의 지정에 관하여 토지소유자가 신청할 수 있도록 환지계획 작성 전 60일 이내의 기간을 정하여 개발구역 안의 토지소유자에게 서면으로 통지하고 신청을 받아야 한다. 4-3-3. 시행자는 집단환지를 신청한 토지의 권리면적이 환지면적보다 많은 경우에는 권리면적이 높은 순으로 대상토지를 선정할 수 있다.

4) 집단환지 시 고려사항

ㅇ 집단환지 지정 신청 대상자 및 집단환지 지정 대상자 결정 방법

 

ㅇ 집단환지 지정 방법

- 집단환지 대상 토지에 공유지분 형태로 집단환지 지정하는 방법

- 집단환지 대상 토지에 금전청산 형태로 지정하는 방법

 

ㅇ 집단환지 지정된 토지의 사용 및 처분 방법

- 집단환지로 지정된 토지소유자가 직접 개발하는 방법

- 집단환지로 지정된 토지소유자가 직접 주택업자 또는 시행사에 매각하는 방법

- 사업시행자가 매각을 대행해 주는 방법

 

ㅇ 집단환지를 신청 후 취소 시 처리방안

- 특히, 집단환지 지정 후 사용이나 처분에 반대하여 다른 토지소유자에게 피해를 주는 등의 행위를 하는 자에 대한 처리방법이 필요합니다. 일정 비율에 해당하는 토지소유자가 동의하는 경우 미동의자에 대하여는 금전청산 등의 방법 마련이 필요합니다.

2. 토지평가 (가격시점, 평가시기, 청산금)

1) 정리 전, 후 토지평가

ㅇ 평가식 환지의 경우 환지계획 및 청산금 산정 시 정리 전, 후 토지의 감정평가 가격 결정이 필요

- 공인감정평가기관에서 평가금액 산정(법 제28조 제3항)

- 2 이상의 감정평가 금액을 산술평균한 가격을 기준(지침 5-4-1)

- 토지평가협의회에서 심의하여 결정(법 제28조 제3항)

 

ㅇ 평가기준(지침 4-1-4)

- 정리 전 토지 : 실시계획인가 시점 기준(도시개발사업으로 인한 도시군관리계획 결정, 변경결정 등을 반영하지 않은 사업 이전상태)

- 정리 후 토지 : 환지처분 시점

- 평가시기 : 환지계획 수립 전

 

ㅇ 청산금 산정 및 지급

- (과부족, 금전청산) 환지처분 시점을 기준으로 평가 후 지급합니다.

- (사전청산) 청산금을 교부하는 때에 청산금 결정 후 지급합니다.

구분	정리전 토지 등	정리후 토지 등	체비지 매각	청산금 징수, 교부
가격시점	실시계획인가일	실시계획인가일	체비지 매각	청산금 징수, 교부
평가기준	도시개발계획이 반영되기 이전의 조건에서 평가	도시개발계획에 따라 조성된 상태를 전제로 평가	좌동	좌동
평가목적	- 환지계획 수립 - 종전자산 확정	- 환지계획 수립 - 권리면적 확정	- 실 매각가격 결정	- 실 청산금 결정

 

3. 토지조서 작성

ㅇ (등기부등본 조사) 등기부등본상의 토지소유자, 소유권 이외의 권리자 조사

 - 토지소유자의 주소, 성명, 공유인 경우 공유자 및 공유지분 등 조사

 - 미등기, 소유자 불명, 상속 대상자 등 지장물 조사 시 파악된 내용과 연계

 

ㅇ (토지대장 조사) 지적종합도에 의한 토지대장상의 지번, 지목 면적 등 조사

ㅇ (토지조서 작성) 지적종합도, 등기부등본, 토지대장 조사 결과에 의한 토지조서 작성

 

이상으로 집단환지의 개념(대상자, 고려사항)과 환지방식의 토지평가 기준(가격시점, 평가시기)에 대하여 살펴봤습니다. 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. ^^