[부동산 스터디] 도시개발사업 환지방식 3부 (토지평가협의회, 환지설계 절차, 환지계획 기준)

오늘은 지난 시간에 이어 도시개발사업 환지방식 단계 중 토지평가협의회, 환지설계 세부절차, 환지계획 기준에 대하여 알아보겠습니다.

오늘의 주제

1. 토지평가협의회

1) 토지평가협의회 구성

토지평가협의회의 구성 및 운영 등에 필요한 사항은 시행규정으로 정합니다.

<일반적 토지평가협의회 구성 사례> - 사업시행자의 임직원 - 해당 지방자치단체(시청과 구청 등)의 도시개발담당 공무원 - 해당 지역의 동장, 면장 등 공무원 - 토지소유자 - 도시개발사업 관련 전문가 : 도시계획 관련 전문가 및 환지 관련 전문가. 특히, 환지방식의 개발사업으로서, 환지계획 업무 수행 가능한 전문가 - 감정평가사

2) 토지평가협의회 심의

토지평가협의회 심의 대상 안건은 시행규정으로 규정하되, 환지계획 작성을 위한 정리 전, 후 토지 평가 금액은 반드시 토지평가협의회의 심의의결하여 결정합니다.

<도시개발업무지침> 4-1-4. 환지계획수립을 위한 환지설계는 다음 원칙에 따릅니다. (4) 청산금 : (환지면적 - 권리면적) x 청산단가 (환지처분 시점을 기준으로 재평가한 환지단가를 말한다) (5) 정리전 가격은 실시계획인가시점(도시개발사업으로 인한 도시, 군관리계획 결정, 변경결정 등을 반영하지 않은 사업 이전 상태)을 기준으로 하고 정리후 가격은 환지처분시점을 기준으로 하여 정하되, 평가시기는 환지계획 수립전에 하여야 합니다. 5-4-1. 조성토지등의 공급가격은 '부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률'의 규정에 따라 설립인가를 받은 감정평가법인 또는 사무소개설등록을 한 감정평가사가 감정평가한 가격을 기준으로 결정합니다. 다만, 환지방식의 경우에는 감정평가법인 또는 사무소 개설등록을 한 2이상의 감정평가사가 가격의 산술 평균한 가격을 기준으로 정할 수 있습니다.

 

2. 환지설계 절차

절차	주요내용
실시계획인가 내용 등 사전검토 및 조사	- 지구단위계획 내용(획지계획, 공공시설 조서) - 공사계획 및 존치 시설물 등 확인 - 국공유지 무상귀속 협의결과 및 협의도서 - 사업비 및 자금조달계획, 지출내역 검토 - 각종 영향평가 협의결과
집단환지 신청통보 및 접수	- 집단환지 신청 통지(환지계획 작성 전) - 60일간의 기간 내 접수
지구계 토지 분할 무상귀속 대상 토지 분할	- 사업구역 경계 해당 토지 분할 - 1필지 중 일부만 무상귀속 대상인 경우 분할 - 지적도 및 토지대장, 등기정리
지적종합도(용지도) 작성	- 사업구역 용지도 작성 발주
등기부등본 및 토지대장 조사	- 등기부등본, 토지대장 발급 및 조사 - 토지조서 작성(지번별, 소유자별)
시행규정 검토 환지계획기준 작성	- 기 작성된 시행규정의 내용 파악 및 검토 - 환지계획기준 초안 작성
정리전, 후 토지평가	- 정리전, 후 토지평가 의뢰 - 2개 감정평가기관
토지평가협의회 개최	- 토지평가협의회 구성 및 위원 위촉 - 정리전, 후 토지평가 가격 심의
환지계산	- 집단환지 지정 토지 및 지정대상 토지 결정 - 환지 및 무상귀속 대상 토지 분류 - 평균부담률, 비례율 계산 - 환지 계산(위치, 권리면적 등)
시행규정 개정 및 환지계획기준 변경	- 환지계산 결과에 따른 문제점 발췌 - 시행규정 개정 및 환지계획기준 변경
개발계획 변경(필요시) 실시계획 변경(필요시)	- 개발계획변경 및 실시계획변경 인가(필요시)
환지계획 작성	- 환지계획도서 작성  * 필지별 환지 및 청산대상 토지명세  * 체비지 및 보류지 명세  * 관련도면(1/1,200 이상)

3. 환지계획의 기준

환지계획은 종전의 토지 및 환지의 위치, 지목, 면적, 토질, 수리, 이용상황, 환경기타의 사항을 종합적으로 고려하여 합리적으로 수립합니다. 개발구역 내 기존 시가화 지역, 기존 주택밀집지역, 전, 답, 대지, 임야 등 지목별 이용현황, 공공시설 이용도 등을 감안합니다. 개발구역의 규모가 크거나 생활권이 다른 지역 혼재, 사업시행의 난이도 등을 고려하여 환지계획구역을 수개의 지구로 분할할 수 있습니다(지구별 환지계획 수립 가능).

 

환지계획구역(환지방식으로 도시개발사업이 시행되는 도시개발구역의 범위) 별로 작성하며, 둘 이상의 사업시행지구로 분할되는 경우 각 분할된 각각의 사업지구별로 작성합니다. 실시계획인가사항, 환지계획구역의 시가화정도, 토지의 실제 이용상황, 경제적 가치 등을 종합적으로 고려합니다. 평가식과 면적식 중 평가식을 원칙으로 하며 하나의 환지계획 구역에서는 평가식과 면적식 중 같은 방식을 적용합니다. 사도, 기타 공공의 용도로 사실상 이용되는 토지, 도로, 구거, 하천 등의 사유지에 대하여도 환지계획을 수립합니다. 시행규정에서 정하지 않은 세부 사항은 환지계획 기준으로 규정합니다.

 

이상으로 도시개발사업 환지방식에서의 토지평가협의회, 환지설계 세부절차, 환지계획 기준에 대하여 살펴봤습니다. 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사드립니다. ^^