[부동산 스터디] 도시개발사업 환지방식 5부(비례율, 부담률, 권리면적, 권리가액, 환지계획 공람공고)

오늘은 지난 시간에 이어 도시개발사업 환지방식에서 비례율, 부담률, 권리면적, 권리가액에 대하여 알아보겠습니다. 간단하게 비례율은 개발 후 토지, 건축물 총 평가금액에서 사업비를 제외한 후 개발 전 총 평가금액으로 나눈 비율로 개발이익률의 개념으로 이해하시면 됩니다.

오늘의 주제

1. 비례율, 권리가액, 권리면적

1) 비례율

정리 후 토지 평가액(권리가액+사업비)에서 사업비를 제외한 금액에 대한 정리 전 환지대상 토지 평가액의 비율을 말하며, 일종의 개발이익의 분배 개념입니다.

비례율 = [도시개발사업으로 조성되는 토지, 건축물의 평가액 합계 - 총사업비]  /  (환지 전 토지, 건축물의 평가액 합계) * 100

 

※ 비례율 산정 예시

- 정리 전 면적 : 270,000㎡

- 정리 전 총금액 : 135,000,000천 원

- 정리 후 면적 : 220,000㎡

- 정리 후 금액 : 264,000,000천 원

- 정리 전 평균단가 : 500천 원

- 정리 후 평균단가 : 1,200천 원

- 정리 후 총 평가액 : 264,000,000천 원

- 사업비 : 66,000,000천 원

 

▶ 비례율 = (종후 총평가액 - 총사업비) / (종전 총평가액) = (264,000백만 원 - 66,000백만 원) / 135,000백만 원 = 1.47

2) 권리가액

환지로 지정받아야 할 권리에 해당하는 금액으로서, 종전토지 평가액에 비례율을 곱한 금액입니다.

권리가액 = 비례율 x 환지 전 토지, 건축물의 평가액 A = 1.47 x 255,000,000 = 374,850,000원 B = 1.47 x 300,000,000 = 441,000,000원 C = 1.47 x 381,500,000 = 560,805,000원 D = 1.47 x 294,000,000 = 432,180,000원

3) 권리면적

환지계획에 의하여 종전의 토지 가치에 해당하는 정리 후 토지 면적을 말하며, 면적식의 경우 종전면적에서 부담면적을 제외한 면적

권리면적 = 권리가액 / 환지단가 A = 374,850,000 / 1,478,500 = 253.5 B = 441,000,000 / 1,768,000 = 249.4 C = 560,805,000 / 1,022,200 = 548.6 D = 432,180,000 / 1,466,600 = 294.7

2. 부담률

1) 평균부담률

평가식 환지에서 사업비에 대한 정리 후 총평가액과의 비율입니다. 평균부담률은 50%를 초과할 수 없습니다. 다만, 환지계획구역 토지소유자 총수의 2/3 이상 동의한 경우 초과 가능하며, 조합이 시행자인 경우 의결권 총수의 2/3 이상 동의한 경우 초과 가능합니다.

평균부담률(%) = [총사업비 / (권리가액의 합계 + 체비지 평가액의 합계)] * 100                          = [66,000,000,000 / (198,450,000,000 + 65,550,000,000)] *100                          = 25.0%

2) 평균토지부담률

면적식 환지에 적용하며, 환지대상토지 면적에 대한 보류지 면적의 비율입니다. 평균토지부담률은 50%를 초과할 수 없습니다. 다만, 지정권자가 인정할 경우 60%까지 가능하며, 토지 소유자 전원이 동의할 경우 60% 초과 가능합니다.

평균토지부담률(%) = [보류지면적-규칙제27조제5항에 해당하는 면적 / 환지계획구역면적-규칙제27조제5항에 해당하는 면적] * 100

3. 환지계획 공람 공고 및 통지

1) 공람공고

공람장소, 방법 등에 대하여 인터넷홈페이지에 공고합니다. 신문에 공고할 규정은 없으나, 미수령자의 공시송달에 갈음하기 위하여 중앙 또는 해당지역에서 발간하는 일간 신문에 공고합니다.

2) 공람통지

ㅇ 발송자 명부 작성

- 등기부등본 상의 주소 및 성명

- 대상자 : 토지소유자, 소유권 이외의 권리자(근저당권자, 지상권자, 임차권자, 압류, 그밖에 사용하거나 수익 할 권리를 가진 자)

 

ㅇ 개별 통지서 발송

- (통지내용) 공람장소 및 방법 등에 관한 사항, 공람기간, 의견서 제출 방법 및 기간 등

- (발송방법) 반송 및 반송사유 등을 확인하기 위하여 등기우편으로 발송합니다.

3) 공람실시

- (공람기간) 14일간

- (공람장소) 공람공고 시 정한 장소

- (공람자료) 환지계획 수립기준, 관련 도면 등

 

ㅇ 환지계획의 경미한 변경에 해당하는 경우 공람 제외

ㅇ 재공람

- (대상자 및 통지) 환지계획 공람에 따른 환지계획이 변경된 자(법규정 없음)

- (공고) 최초 공람공고와 동일

 

이상으로 도시개발사업 환지방식에서 비례율, 부담률, 권리면적, 권리가액에 대하여 살펴봤습니다. 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. ^^