[부동산 스터디] 도시개발사업 환지방식 #10(환지처분 효과, 청산 절차 및 청산금 산정, 등기 목적 및 종류)

오늘은 지난 시간에 이어 도시개발사업 환지방식에서 환지처분의 효과, 청산 절차 및 청산금 산정, 등기 목적 및 종류에 대하여 알아보겠습니다.

오늘의 주제

 

1. 환지처분 효과

ㅇ (환지를 정한 토지) 환지처분 공고 다음날부터 종전의 토지로 간주합니다.

ㅇ (환지를 정하지 않은 토지) 그 환지처분의 공고되는 날이 끝나는 때에 권리가 소멸됩니다.

ㅇ (체비지) 시행자가 환지처분 공고 다음날에 소유권을 취득합니다.

ㅇ (보류지) 환지계획에서 정한 자가 환지처분 공고 다음날에 소유권을 취득합니다.

ㅇ (청산금) 환지처분 공고 다음날 확정됩니다.

ㅇ (공공시설의 귀속) 종전시설은 시행자에게 무상으로 귀속되며, 새로 설치되는 시설은 관리청에 무상으로 귀속됩니다.

2. 청산금

1) 청산 절차

청산 대상 토지 평가	- 청산 대상 토지(정리후 토지) : 초과 또는 부족면적 토지 - 2개 감정평가기관의 평가
토지평가협의회 심의	- 2개 감정평가기관의 평가금액 심의 - 청산 단가 및 금액 결정
청산금 산정	- 환지계획(확정측량 결과 반영) 변경에 의한 과부족 면적 결정 - 청산금 산정
환지처분공고 및 청산금 통지	- 환지처분 공고 및 통보 - 청산금액 산정하여 징수 및 교부 통지서 포함
청산금 징수 및 교부	- 청산금 징수 및 교부 - 징수금 납부 토지의 등기 신청

2) 청산금 산정

청산금은 환지처분을 하는 때에 결정됩니다. 다만, 환지 대상에서 제외한 토지 등은 청산금을 교부하는 때 결정 가능합니다. 환지를 정하거나 환지대상에서 제외한 경우 과부족분을 금전 청산합니다. 환지처분 시 청산금 산정을 위하여 청산대상 토지의 종후 토지 감정평가 실시 및 토지평가협의회 심의 후 결정하게 됩니다. 청산금 지급 시 소유자 및 소유권 이외의 권리자에게 통보해야 하며, 소유권 이외의 권리자의 동의 등이 필요합니다.

도시개발사업 단계별 청산시기 및 방법

3. 등기 목적 및 종류

부동산은 등기부라고 하는 일정한 공부에 의하여 공시되어야 물권변동 효력이 발효되며, 이번 편에서는 주요 환지방식에 따른 등기 절차에 대해 설명합니다.

1) 등기 목적

등기는 등기공무원이 등기부에 부동산의 표시 또는 권리관계를 기재하는 것 또는 그 자체를 뜻하며, 부동산에 관한 권리 변동의 요건이 됩니다. 등기신청을 수리하고 등기필증을 교부하여도 등기부에 아직 기재되지 않았다면 등기가 되었다고 할 수 없으며 권리변동의 효력이 발생되지 않습니다. 등기를 필요로 하는 권리는 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권 등이며 물권이 아니면서도 등기할 수 있는 권리에는 임차권과 환매권이 있습니다.

 

- (등기부) 부동산에 대한 권리관계 또는 부동산의 현황을 기재하는 장부를 말하며 등기는 바로 이 등기부에 기재하는 것을 말합니다. 등기부는 등기대상 목적물에 따라 토지등기부와 건물등기부 2종으로 되어 있고, 특별법상의 등기부로 입목등기부, 공장재단등기부, 광업재단등기부, 선박등기부 등이 있습니다.

 

- (폐쇄등기부) 등기관이 등기기록에 등기된 사항을 새로운 등기기록에 옮겨 기록한 때에는 종전 등기기록을 폐쇄하며 이를 폐쇄등기부라고 합니다. 이기한 사항이 불명확한 경우 또는 그 권리관계에 다툼이 생기는 경우에는 폐쇄등기부가 아니면 확인할 수 없기 때문에 중요합니다.

2) 등기 종류

기입등기	새로운 등기원인에 의하여 어떤 사항을 등기부에 새로이 기입하는 등기 예) 소유권보존등기, 소유권이전등기, 저당권설정등기 등 * 보존등기 : 공유수면의 매립이나 건물의 신축 등에 의하여 처음으로 등기
경정등기	원시적으로 등기와 실체관계와의 사이에 불일치가 생긴 경우 이를 시정하기 위하여 하는 등기 예) 소유자의 주소가 소유권이전 등기에서 일부 오기되거나 누락된 경우 경정하는 등기
변경등기	어떤 등기가 행하여진 후에 후발적으로 등기와 실체관계와의 불일치가 생긴 후에 이를 시정하기 위하여 하는 등기 예) 소유자 성명의 변경 또는 저당권의 이율 변경 등
말소등기	등기에 대응하는 실체관계가 없는 경우에 그 등기를 법률적으로 소멸시킬 목적으로 행하는 등기. 말소의 등기를 한 후에는 말소 될 등기를 붉은 선으로 지움
가등기	부동산물권변동의 청구권을 보존하려고 할 때나 담보를 위하여 그 순위를 보존하기 위하여 하는 등기 예) 가장 많이 이용되고 있는 가등기는 담보의 목적으로 이용되고 있는 경우 * 가등기의 효력 : 가등기는 순위보전의 효력이 있음. 예를 들어 갑으로부터 을에게 소유권 이전에 관한 가등기가 행하여지고 이어서 갑으로부터 병으로 소유권 이전의 본등기가 있은 후 을의 가등기에 기하여 본등기가 행하여지면 을의 본등기 일자가 병의 본등기보다 늦게 행해졌다 하더라도 병보다 우선하게 되며 병의 소유권 취득은 을에 대한 관계에 있어서는 그 효력을 잃게 됨. * 가등기를 할 때에는 미리 본등기를 할 수 있는 여백을 남겨둠 * 가등기가 설정된 부동산에 대하여 보상을 하는 경우에는 가등기를 말소하고 보상을 청구하도록 하고 가등기를 말소하지 않을 경우에는 권리관계에 하자가 있는 것으로 보아 수용재결을 거쳐 공탁시점의 소유자에 대하여 공탁하여야 함
예고등기	등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우에 이를 제3자에게 예고하기 위하여 수소법원이 촉탁으로 행하는 등기. 이 등기는 소송의 제기가 있었다는 것에 관한 경고를 주는 효력 밖에 없으며 예고등기가 있었다고 해서 처분금지의 효력이 생기지는 않으나 현실적으로는 처분제한의 효력을 발휘함으로써 악용되는 경우가 많아 '11.10.13. 일부로 폐지.

 

이상으로 도시개발사업 환지방식에서 환지처분의 효과, 청산 절차 및 청산금 산정, 등기 목적 및 종류에 대해 살펴봤습니다. 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. ^^