[부동산 스터디] 도시개발사업 환지방식 9부(공사 완료 공고, 환지계획 변경, 환지처분 및 등기절차)

오늘은 지난 시간에 이어 도시개발사업 환지방식에서 공사 완료(준공) 공고, 환지계획 변경, 환지처분 및 등기절차에 대하여 알아보겠습니다.

오늘의 주제

1. 공사 완료의 공고

1) 공사시행

실시계획 인가 내용 및 실시설계 도서에 따라 기반시설 공사를 시행합니다. 기반시설 공사 내용이 실시계획인가 내용과 다른 경우 실시계획 인가를 변경해야 합니다. 또한, 건설기술진흥법에 따른 감리용역을 시행합니다.

2) 준공검사

공사가 완료되어 준공을 하려는 경우 준공 이전에 합동검사 요청 및 준공 30일 전까지 합동검사를 완료해야 합니다. 시행자는 공사완료 시 공사완료 보고서를 작성하여 지정권자에게 준공검사를 받아야 하며, 별지 제16호 서식의 공사완료 보고서에 관련 서류 및 도면을 첨부하여 제출해야 합니다.

3) 공사 완료의 공고

① 공사 완료 공고

ㅇ 지정권자는 준공검사 후 준공검사 증명서를 내어주고 공사 완료를 공고해야 합니다. 실시계획과 상이할 경우 보완 시공 등 필요한 조치를 지시할 수 있습니다.

 

② 환지방식에 의한 공사완료의 공고

ㅇ 공사 완료 시 이를 공고하고 공사 관련 서류를 일반인에게 14일 이상 공람해야 합니다.

ㅇ 공람기간 내 의견서 제출 가능(검토 후 필요한 조치) 합니다.

ㅇ 공람 시 제출된 의견서 조치완료 후 지정권자에게 준공검사를 신청해야 합니다.

<체비지 매각으로 발생한 잔여 수익금 처리방안 우선순위> ㅇ 도시개발법 질의회신, 사업지구 준공 시 국토교통부 협의결과에 따르면 체비지 매각 호조에 따른 잔여 수익금이 예상되는 경우 환지처분 전 환지계획을 변경하거나 개발계획을 변경하여 청산금을 토지소유자에게 징수 또는 교부 ㅇ 불가피하게 잔여 수익금이 발생할 경우에는 지자체 특별회계에 귀속 처리

2. 환지계획 변경, 환지처분 및 등기절차

1) 환지처분 및 등기절차

ㅇ 환지계획(변경) 및 환지처분, 등기 절차

공사준공	환지확정측량
공사완료 공고(시행자) 및 공람 (법 제40조)	측량성과 심사 및 고시
환지계획 변경(안) 작성 (법 제28조, 법 제29조제2항)	토지 및 권리조사
	정리후 토지평가(청산대상토지)
	토지평가 협의회 개최
	환지할당(변경) 계산(면적변경)
	사업비 집계, 청산금 산정
환지계획변경(안) 공람 (법 제29조 제3항)	공람 공고 및 통지
	이의 신청 접수 및 처리
환지계획변경 인가 (법 제29조 제2항)	환지계획(변경) 인가 신청서 작성
공사완료공고(지정권자) (법 제51조)
환지처분 공고 (법 제40조 제5항)	과부족대금의 청산 및 등기
등기 (법 제43조 제1항)

 

ㅇ 환지처분 절차

환지계획(변경) 작성 (법 제28조)	- 기반시설공사 완료 및 확정측량 - 환지계획(변경) 작성(법 제28조, 시행규칙 제26조 서류)
환지계획(변경) 공람 (법 제29조 제3항)	- 공람공고 및 공람(14일 이상) - 의견서 접수 및 처리(60일 이내)
환지계획(변경) 인가 (법 제29조 제2항)	- 환지계획(변경)인가 신청 - 환지계획(변경)인가
환지처분공고 (법 제40조 제5항)	- 공사완료 공고 및 공람(14일이상) : 시행자 - 공사완료 공고(법 제51조) : 지정권자 - 환지처분 공고 및 통보
청산 및 등기 (법 제41조, 제43조)	- 청산(징수, 교부) 통지 - 환지 등기 및 말소등기 촉탁서 작성

2) 환지처분

① 환지처분 개요

시행자가 구역지정 및 개발계획, 실시계획, 환지계획에서 정해진 것을 사업계획에 따라 공사완료 후 환지계획에 대한 변경 및 청산 절차를 이행하는 것을 의미합니다. 시행자는 환지처분을 하려는 경우 환지계획에서 정한 사항을 토지 소유자에게 알리고 이를 공고해야 합니다. 환지처분 기간은 공사완료 공고 후 60일 이내입니다.

 

② 구역지정 변경 및 실시계획 변경

확정측량 성과에 따라 구역지정 면적이 변경되는 경우 구역지정 변경 절차 이행이 필요합니다. 사업 시행에 소요된 경비 및 기반시설 공사비 등 실제 투입된 비용을 산정한 후 이를 실시계획에 반영해야 하며, 체비지 매각수입 등 재원계획의 변경 내용을 작성해야 합니다. 또한, 환지처분 시 징수 또는 교부할 청산금을 산정하여 재원계획에 포함해야 합니다.

 

③ 환지계획 변경

환지처분 전 환지계획 변경을 해야 하며 이때 다음의 항목을 반영해야 합니다.

가. 확정측량 결과 나. 사업비 투입 현황 및 최종 집계 다. 체비지 매각 수입 및 미매각 시 매각 추정 금액 라. 징수 및 교부 청산금 집계 마. 향후 투입될 사업비 예상

 

환지처분 전 환지계획 변경을 하는 경우 경미한 변경 해당여부가 논란이 될 수 있으나, 사업비 및 체비지 내역이 당초의 환지계획 인가된 내용과 달라질 경우 이는 경미한 변경에 해당되지 않으므로 환지계획 변경 인가를 받아야 합니다. 특히, 환지처분을 위한 최종 인가이므로 사업과 관련 내용을 총괄 반영하여 인가를 득하는 것이 필요합니다.

 

이상으로 도시개발사업 환지방식에서 공사완료 공고와 환지처분 및 등기절차에 대하여 살펴봤습니다. 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. ^^