[부동산 스터디] 도시개발사업 환지방식(환지예정지 사용, 종전토지 분할, 체비지의 사용 및 처분)

오늘은 지난 시간에 이어 도시개발사업 환지방식에서 환지예정지의 사용과 체비지(사업시행자가 도시개발사업의 경비 등을 충당하기 위해 매각할 수 있는 토지)의 사용 및 처분에 대하여 알아보겠습니다.

오늘의 주제

1. 환지예정지 사용 (종전토지 분할)

1) 환지예정지 사용

ㅇ 환지예정지 지정 전 토지의 사용

 - 도시개발법 제36조의 2 규정에 따라 환지예정지 지정 전 토지 사용이 가능합니다.

 

ㅇ 환지예정지 사용

 - 환지방식의 경우 환지예정지 지정 효과에 의거 사용수익할 권한 발생하기 때문에 법 제53조의 준공 전 토지 사용 허가는 불필요합니다. 다만, 시행규정으로 정하여 사업시행자에게 환지예정지 사용 허가를 받도록 해야 토지 관리가 용이합니다.

※ 시행자에게 신고하지 않은 상태에서 건축 행위로 인한 문제 발생 방지 필요

2) 환지예정지 증명 발급

ㅇ 환지예정지 지정 후 증명 발급

 - 환지예정지 증명 발급은 법에서 정하고 있지 않으나, 환지예정지 지정 효과에 의한 환지예정지의 사용 및 매매 등을 위하여 증명 발급이 필요합니다. 증명 발급에 대하여는 시행규정에서 정하는 바에 따라 시행자가 발급합니다.

Q. 체비지의 재산세 납부 의무자는? A. 재산세의 과세 기준은 재산을 소유하고 있는 자이나 지방세법 제107조에 따라 환지방식으로 도시개발을 시행 할 경우 체비지 또는 보류지의 재산세 납부의무자는 사업시행자입니다. 추가적으로 환지예정지 지정 이후의 세금이 이에 해당된다고 할 것입니다.

3) 환지예정지 분할

환지예정지 사용 또는 일부 매매를 위해 분할이 필요한 경우 종전토지 분할을 실시합니다. 각 지자체의 도시계획조례로 정하는 용도지역별 최소면적 규정을 적용하지 않습니다. 종전토지 분할이 필요한 경우 사업시행자가 지자체에 신청합니다. 환지예정지로 지정된 토지 여러 필지 중 일부 필지를 매각하고 잔여 필지를 계속 소유할 경우 종전토지를 분할 후 매각할 수 있습니다.

① 종전 1필지를 종후 1필지로 환지한 경우 : 등기부등본에 의거 소유권 이전

 * 종전 1필지 → 종후 1필지 : 종전 토지의 소유권 이전

② 종전 1필지를 종후 2필지로 환지한 경우 2필지 모두를 매각하는 경우 : 등기부등본에 의거 일괄 소유권 이전하면 됨

 * 종전 1필지 → 종후 1필지(1), 종후 1필지(2) : 종전토지의 소유권 이전

③ 종전 1필지를 종후 2필지로 환지한 경우 1필지만 매각하는 경우 : 과부족 면적이 있는 경우 매도자가 청산할지, 종전 소유자가 청산할지를 결정한 후 이에 따라 매각하려는 토지의 권리면적(또는 환지면적 등 매각조건에 따라)에 따라 종전토지를 분할하여 종전 1필지를 종후 1필지로 환지 변경한 후 등기부등본에 의한 소유권을 이전합니다.

- 종전 1필지를 종후 2필지로 환지 지정한 후 1필지만 매각하는 경우  * 종전 1필지  → 종후 1필지(1), 종후 1필지(2) : 과부족이 있는 경우 청산자 결정하여 종전토지의 분할면적 결정  <권리면적 규모에 따라 종전토지면적 분할>  * 종전 1필지(a) → 종후 1필지(1) : 종후토지 매각(권리면적=환지면적, 분할 후의 종전토지 지번을 소유권 이전)  * 종전 1필지(b) → 종후 1필지(2) : 종전토지 소유자가 계속 소유

2. 체비지의 사용 및 처분

1) 체비지의 사용

체비지를 사용하고자 하는 경우 체비지 사용 허가서 등 시행규정으로 정하는 허가 및 승인을 받은 후 사용할 수 있습니다. 도시개발법 제53조 규정에 의한 준공 전 토지 사용 허가는 불필요합니다.

<도시개발법> 제53조(조성토지등의 준공 전 사용) 제50조나 제51조에 따른 준공검사 전 또는 공사 완료 공고 전에는 조성토지등(체비지는 제외한다)을 사용할 수 없다. 다만, 사업 시행의 지장 여부를 확인하는 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 지정권자로부터 사용허가를 받은 경우에는 그러하지 아니하다.

2) 체비지의 처분

ㅇ 체비지의 매각 시기

 - 환지예정지 지정 효과에 의하여 환지예정지 지정 후 매각이 가능합니다.

ㅇ 체비지의 매각 방법

 - 체비지의 매각 방법은 시행규정으로 정하여 매각하며, 공개경쟁입찰 또는 수의계약에 의한 방법 등으로 매각합니다.

ㅇ 체비지의 매각 금액

 - 체비지 매각 금액은 감정평가가격을 기준으로 매각하며, 학교, 폐기물처리시설, 시행령 제66조의 2에서 정하는 시설용지에 대하여는 감정평가 가격 이하로 공급이 가능합니다.

ㅇ 체비지의 매각 통보

 - 체비지를 매각하거나 전매한 경우 관할 세무관서(세무서, 시군구청)의 장에게 이를 통보하여야 합니다(업무지침 4-7-5).

 

이상으로 환지예정지의 사용, 체비지의 사용 및 처분에 대하여 살펴봤습니다. 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. ^^