[부동산 스터디] 대토보상 2부 (전매제한, 위반행위, 현금보상 전환)

오늘은 지난 시간에 이어 각종 개발사업 시행에 따른 대토보상(토지보상금을 현금 또는 채권 대신 도시개발 후 조성한 토지로 보상) 시 전매제한 및 위반행위와 현금보상 전환이 가능한 경우에 대하여 알아보겠습니다.

Topic

<5> 대토보상

4. 전매제한 및 위반행위

보상받기로 결정된 권리는 대토보상계약 체결일부터 대토에 대한 소유권이전등기 완료 시까지 전매(매매, 증여, 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함) 금지합니다. 다만, 상속 및 부동산투자회사법에 따른 개발전문 부동산투자회사에 현물출자를 하는 경우 제외합니다. 전매제한을 위반하거나 해당 공익사업과 관련하여 아래 위반행위 중 어느 하나에 해당하는 경우 사업시행자는 현금보상으로 전환하여 보상금을 지급하여야 하고, 그때의 이자율은 보상채권(부재부동산 소유자 3년 채) 이자율의 1/2로 합니다.

ㅇ 해당 공익사업과 관련한 위반행위(토지보상법 제63조 제3항) 1. 토지보상법 제93조, 제96조 및 제97조의 어느 하나에 해당하는 위반행위를 한 경우 2. 농지법 제57조부터 제61조까지의 어느 하나에 해당하는 위반행위를 한 경우 3. 산지관리법 제53조, 제54조제1호, 제2호, 제3호의2, 제4호부터 제8호까지 및 제55조 제1호, 제2호, 제4호부터 제10호까지의 어느 하나에 해당하는 위반행위를 한 경우 4. 공공주택특별법 제57조 제1항 및 제58조 제1항 제1호의 어느 하나에 해당하는 위반행위를 한 경우 5. 한국토지주택공사법 제28조의 위반행위를 한 경우 * 위반행위는 2022.08.04. 이후 위반행위가 있거나 당시 위반행위가 계속 중인 경우 해당

 

위 토지보상법 제63조 제3항의 개정규정은 법 시행 당시(2022.08.04.) 보상계약을 체결하였으나, 보상대상 토지가 확정되지 아니한 경우부터 적용합니다. 다만, 개정법 시행(2022.08.04.) 전 위반행위가 종료되거나 원상회복된 경우에는 위반행위에 해당하지 않습니다.

5. 대토보상권의 현금보상 전환

1) 사업시행자의 사정으로 인한 현금보상 전환

대토보상의 특성상 사업계획 변경으로 대토로 공급하기로 한 토지의 전부 또는 일부를 공급할 수 없는 상황이 발생할 경우 토지보상법에 따라 현금보상으로 전환 가능합니다.

2) 대토보상계약자의 사정으로 인한 현금보상 전환

대토보상계약자가 다음 중 어느 하나에 해당하여 대토공급계약을 체결하기 전에 대토보상금액에 대하여 현금보상을 요청한 경우에는 이를 현금으로 보상합니다.

가. 국세 및 지방세의 체납처분 또는 강제집행을 받는 경우

나. 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하려는 경우

다. 토지소유자의 채무변제를 위하여 현금보상이 부득이한 경우

라. 그 밖에 부상이나 질병의 치료 등을 위하여 현금보상이 부득이하다고 명백히 인정되는 경우

마. 토지소유자의 사망으로 상속인이 상속세, 양도소득세 등을 납부하려는 경우

바. 대토보상계약 체결일부터 1년이 경과한 경우

3) 대토예정면적 미달로 인한 현금보상 전환

대토공급 시점에 대토신청면적이 대토예정면적에 미달할 경우 해당 토지의 대토보상 계약자 전원에 대하여 현금보상으로 전환합니다.

4) 해당 공익사업 관련 토지 관련법 위반행위를 한 경우 현금보상 전환

가, 나, 다의 현금전환 이자율은 보상채권(부재부동산 소유자 3년 채)의 이자율로 적용하고, 라의 경우 보상채권(부재부동산 소유자 3년 채) 이자율의 1/2로 적용합니다.

 

대토공급계약을 대토보상 계약자 명의로 하는지 대토보상 계약자 명의가 아닌 리츠 등의 명의로 하는지에 따라 다음과 같은 차이가 발생할 수 있습니다.

대토보상 계약자 명의로 하는 경우	리츠 등의 명의로 하는 경우
보상계약자 단독 또는 각각의 지분에 따라 공동으로 대토공급계약을 하는 경우  - 대토보상에 따른 양도소득세 감면(또는 과세이연)이 유지됨  - 대토보상금에 부가되는 이자에 대한 소득세를 납부해야 하며, 이자소득으로 인해 당해연도의 소득이 증가하여 건강보험료 등이 증액될 수 있음	보상계약자로 구성된 조합 또는 대토리츠 명의로 대토공급계약을 하는 경우  - 리츠 등에 출자하는 경우 대토보상에 따른 양도소득세 감면(또는 과세이연)이 종료되므로 양도소득세 수정신고 필요  - 대토보상권이 리츠 등에 출자되었으므로 대토보상금에 부가되는 이자와 이자소득세 납부의무가 리츠 등으로 귀속됨

 

이상으로 대토보상에 대하여 알아봤습니다. 오늘도 긴 글 끝까지 읽어주셔서 감사드립니다. ^^