(아파트청약 총정리) 재당첨제한, 분양가상한제, 전매제한, 대출, 세제, 실거주의무 한눈에 알아보기

아파트 청약, 매매 시 적용되는 전매제한, 재당첨제한(부부중복 청약), 실거주 의무, 분양가상한제(분상제), 대출규제(LTV, DTI, DSR), 세금(양도세 등) 관련 사항들을 총 정리해 보겠습니다. 그간 아파트 입주모집공고문에서 많이 보셨겠지만 다수의 법령과 지역, 조건별 적용기준이 달라서 복잡하고 어려워 보이지만 한눈에 알아보기 쉽게 심플하게 정리해 드리겠습니다.

오늘의 주제

1. 지역 (주택법 제63조, 제63조의 2)

1) 투기지역

서울시 용산구, 서초구, 강남구, 송파구

 

2) 투기과열지구

서울시 용산구, 서초구, 강남구, 송파구

 

3) 조정대상지역

서울시 용산구, 서초구, 강남구, 송파구

 

4) 민간택지 분양가상한제 적용지역

서울시 용산구, 서초구, 강남구, 송파구

2. 재당첨제한 (주택공급에 관한 규칙 제54조)

1) 분양가상한제 적용주택, 투기과열지구 : 당첨일로부터 10년

2) 조정대상지역, 청약과열지역 : 7년

3) 토지임대주택, 투기과열지구 내 정비사업 : 5년

4) 이전기관종사자 특별공급주택, 분양전환공공임대주택, 기타 당첨자(규칙 제3조 2항 1,2,4,6,8호)

 - 전용 85㎡ 이하 : 과밀억제권역 5년, 그 외지역 : 3년

 - 전용 85㎡ 초과 : 과밀억제권역 3년, 그 외지역 : 1년

※ 세대구성원 전원 해당, 주민등록등본상 분리되어 있어도 동일 세대로 간주, 부부등본에 함께 등재된 직계존속, 직계비속 모두 해당

3. 세대원 간 중복 당첨

당첨자 발표일이 같아도 부부는 아파트 청약 중복 신청 가능합니다. 세대원이 부부관계가 아닐 때는 모두 부적격 처리되오니 유의하시기 바랍니다.

세대원간 중복당첨		적격여부
당첨자 발표일이 다른 경우		당첨자 발표일이 빠른 건은 유효 당첨자 발표일이 늦은 건은 부적격
당첨자 발표일이 같은 경우	세대원이 부부관계일 때	청양신청일시가 빠른 건은 유효 청약신청일시가 늦은 건은 무효
	세대원이 부부관계가 아닐때	모두 부적격

* 특별공급/국민주택/재당첨제한 적용 주택

* 청약신청일시(시분 단위)가 동일한 경우, 연장자의 신청 건이 유효

4. 분양가상한제 (주택법 제57조)

1) 분양가 = 택지비 + 건축비

가. 택지비

- 공공택지 건설주택 : 공급가 + 택지가산비

- 민간택지 건설주택 : 감정평가액 + 택지가산비

 * 택지가산비 : 각종 공사비(연약지반, 암석, 방음시설, 흙막이, 차수벽), 기간이자, 제세공과금, 수수료 등

 

나. 건축비 = 기본형 건축비(지상층+지하층) + 건축가산비

* 건축가산비 : 구조형식, 친환경건축물 인증, 지능형 설비(홈네트워크 등), 법정 초과 복리시설 등

 

2) 적용지역 (투기과열지구 중 분양가, 청약경쟁률, 거래량 초과 요건 중 하나 해당 시)

1) 공공택지

2) 민간택지 : 강남 3구(강남, 서초, 송파) + 용산구

* 도시형 생활주택, 재건축 등에서 조합원 공급분, 30세대 미만 주택 등에는 미적용

 

3) 적용규제

가. 전매제한(아래 5번을 참고하세요)

나. 실거주의무 : 수도권 분양가상한제 적용 아파트 청약 당첨 시 입주 시점에서 2~5년간 직접 거주의무

* 주택법 제57조의 2, 시행령 제60조의2

※ 실거주 시점을 '최초 입주 후 3년 이내'로 유예 ('24.3.19. 주택법 개정 완료)

- 수도권 분상제 적용 공공택지 3~5년  (인근시세 80% 미만 : 5년, 인근시세 80~100% : 3년)

- 수도권 분상제 적용 민간택지 2~3년 (인근시세 80% 미만 : 3년, 인근시세 80~100% : 2년)

- 민간택지 분상제 지역 내 공공 재개발사업주택, LH 공공재개발 공급주택 : 2년

- 토지임대부 분양주택 : 5년

다. 재당첨제한 : 10년

5. 전매제한 (주택법시행령 제73조)

1) 수도권

가. 투기과열지구, 조정대상지역, 분양가상한제 적용지역

 - 소유권이전등기일까지 3년

 - 3년 이전 소유권이전등기가 완료되는 경우 3년 경과한 것으로 간주

나. 과밀억제권역

 - 소유권이전등기일까지 1년

다. 기타

 - 소유권이전등기일까지 6개월

 

2) 비수도권

가. 투기과열지구, 조정대상지역, 분양가상한제 적용지역

 - 소유권이전등기일까지 1년

나. 광역시(도시지역)

 - 소유권이전등기일까지 6개월

6. 청약

1) 투기과열지구

가. 1순위 자격요건강화, 해당지역 거주자 우선공급

 - 청약통장 가입 후 2년 경과 + 납입 횟수 24회 이상

 - 5년 내 당첨자가 세대에 속하지 않을 것, 세대주일 것

 - 2주택 소유 세대가 아닐 것(민영주택)

나. 1순위 청약일정 분리(해당지역, 기타), 민영주택 일반공급 가점제 적용확대

다. 민영주택 가점제 적용비율

 - 85㎡이하 100%, 85㎡초과 50%

라. 재당첨제한

 - 당첨 시 10년 재당첨 제한

마. 오피스텔 거주자 우선분양

 - 분양 100실 이상 : 분양분의 10~20% 이하

 - 분양 100실 미만 : 분양분의 10% 이하

 - 분양가 9억 초과 주택 특별공급 제한

 

2) 조정대상지역

가. 청약 1순위 자격요건강화, 해당지역 거주자 우선공급

 - 청약통장 가입 후 2년 경과 + 납입 횟수 24회 이상

 - 5년 내 당첨자가 세대에 속하지 않을 것, 세대주일 것

 - 2주택 소유 세대가 아닐 것(민영주택)

 

나. 1순위 청약일정 분리(해당지역, 기타), 민영주택 일반공급 가점제 적용확대

다. 민영주택 가점제 적용비율

 - 85㎡ 이하 75%, 85㎡ 초과 30%

라. 재당첨제한

 - 당첨 시 7년 재당첨 제한

마. 오피스텔 거주자 우선분양

 - 분양 100실 이상 : 분양분의 10~20% 이하, 분양 100실 미만 : 분양분의 10% 이하

7. 대출

1) 투기지역

가. 가계대출

- 2주택 이상 보유세대의 주택신규 구입을 위한 주택담보대출 허용(LTV 30%)

- 무주택자 및 1주택 세대(기존주택 처분조건부)는 주택신규구입을 위한 시가 15억 초과 APT 주택담보대출 허용(LTV 50%)

 * 기존주택 2년 내 처분  (기존주택 보유 인정 : 무주택 자녀 분가, 부모 별거봉양 등)

 - 투기지역/투기과열지구 내 아파트(시가 3억 초과) 신규 구입 시 전세대출 보증 제한

 * 전세대출을 받은 후 투기지역/투기과열지구 내 3억 초과 아파트 구입 시, 전세대출 즉시 회수

 - 임차보증금 반환목적의 주택담보대출 각종 제한 폐지(LTV, DSR 한도 내 대출 가능)

 - LTV : 50%

 * LTV (주택담보인정비율, Loan to Value)  = 대출가능금액 / 주택담보물 가치 * 100

 - DTI : 40%

 * DTI (소득대비 주택담보원리금비율, Debt to Income) = (모든 주택담보대출 연간 총상환액(원금+이자) + 기타 대출이자) / 연소득 * 100

 - DSR : 총대출 1억 초과 시, 차주단위 DSR 40% 이하 적용 (제2금융권 50% 이하)

 * DSR (총부채 원리금상환비율, Debt Service Ratio) = (모든 주택담보대출 연간 총상환액(원금+이자) + 기타 부채연간총상환액(원금+이자) / 연소득 * 100

 

나. 서민/실수요자 주택담보대출 우대혜택

 - LTV 70% (20%p 우대), 대출 한도 폐지(LTV, DSR 내 허용)

 - DTI 60% (20%p 우대)

 

다. 생애최초주택

 - 주택 소재지 및 금액에 무관 LTV 80%, 대출한도 6억

 - DTI 60% (10%p 우대)

 - DSR : 총대출 1억 초과 시, 차주단위 DSR 40% 이하 적용 (2금융권 50% 이하)

 

라. 사업자대출제한

 - 주택매매업, 임대업 이외 업종 사업자의 주택구입목적의 주택담보 기업자금대출 신규 취급 금지

 * 주택구입목적이 아닌 주택 관련 수익증권 담보대출 허용

 * 주택매매업, 임대업 사업자의 주택담보대출 허용(LTV 30%)

 * LTV : 시가 9억 이하 40%, 9억 초과 20%, 15억 초과 0%

 

2) 투기과열지구

가. 가계대출

 - 2주택 이상 보유세대의 주택신규 구입을 위한 주택담보대출 허용(LTV 30%)

 - 무주택자 및 1주택 세대(기존주택 처분조건부)는 주택신규구입을 위한 시가 15억 초과 APT 주택담보대출 허용(LTV 50%)

 * 기존주택 2년 내 처분 (기존주택 보유 인정 : 무주택 자녀 분가, 부모 별거봉양 등)

 - 임차보증금 반환목적의 주택담보대출 각종 제한 폐지(LTV, DSR 한도 내 대출가능)

 - LTV 50%

 - DTI 50%

 - DSR : 총대출 1억 초과 시 차주단위 DSR 40% 이하 적용 (2금융권 50% 이하)

나. 서민/실수요자 주택담보대출 우대혜택

 - LTV 70% (20%p 우대), 대출 한도 폐지 (LTV, DSR 내 허용)

 - DTI 60% (10%p 우대)

다. 생애최초주택

 - 주택 소재지 및 금액에 무관 LTV 80%, 대출한도 6억

 - DTI 60% (10%p 우대)

 - DSR : 총대출 1억 초과 시 차주단위 DSR 40% 이하 적용 (2금융권 50% 이하)

라. 사업자대출제한

 - 주택매매업, 임대업 이외 업종 사업자의 주택구입목적의 주택담보 기업자금대출 신규 취급 금지

 - 주택구입목적이 아닌 주택 관련 수익증권 담보대출 허용

 - 주택매매업, 임대업 사업자의 주택담보대출 허용 (LTV 30%)

 - LTV : 시가 9억이하 50%, 9억초과 30%

 

3) 조정대상지역

가. 가계대출

 - 2주택 이상 보유세대의 주택신규 구입을 위한 주택담보대출 허용(LTV 30%)

 - 무주택자 및 1주택 세대(기존주택 처분조건부)는 주택신규구입을 위한 시가 15억 초과 APT 주택담보대출 허용(LTV 50%)

  * 기존주택 2년 내 처분 (기존주택 보유 인정 : 무주택 자녀 분가, 부모 별거봉양 등)

 - 임차보증금 반환목적의 주택담보대출 각종 제한 폐지(LTV, DSR 한도 내 대출가능)

 - LTV 50%

 - DTI 40%

 - DSR : 총 대출 1억 초과 시 차주단위 DSR 40% 이하 적용 (2금융권 50% 이하)

 

나. 서민/실수요자 주담대 우대혜택

- LTV 70%(20%p 우대), 대출 한도 폐지(LTV, DSR 내 허용)

- DTI 60%(20%p 우대)

 

다. 생애최초주택

- 주택 소재지 및 금액에 무관 LTV 80%, 대출한도 6억

- DTI 60% (10%p 우대)

- DSR : 총대출 1억 초과 시 차주단위 DSR 40% 이하 적용 (2금융권 50% 이하)

 

라. 사업자대출제한

 - 주택매매업, 임대업 이외 업종 사업자의 주택구입목적의 주택담보 기업자금대출 신규 취급 금지

 - 주택구입목적이 아닌 주택관련 수익증권 담보대출 허용

 - 주택매매업, 임대업 사업자의 주택담보대출 허용 (LTV 30%)

 - LTV : 9억이하 40%, 9억초과 20%, 15억 초과 0%

8. 세제

1) 투기지역

- 주택 및 주택부속토지 양도시 실거래가로 과세, 기본세율+10%p 중과

- 양도세 주택수 산정 시 농어촌주택 포함

 * 3년 보유 및 이전주택 매각 시 1세대1주택 간주 배제

- 취득세 중과대상 특례 배제

 * 중과대상인 별장은 일정규모(면적), 가액 이하 농어촌 주택 배제 제외

 

2) 조정대상지역

- 다주택자 양도세 중과, 장기보유특별공제(보유기간 3년 이상인 토지/건물) 배제

- 2주택이상 보유자 종부세 추가과세

- 2주택이상 보유자 보유세 세부담 상한 상향 정상화 ('23.1.1.~) : 150% 동일 적용

- 1세대 1주택 비과세 보유/거주 요건 : 2년 이상 보유 + 2년 이상 거주요건 충족

- 일시적 2주택자의 종전주택 양도기간 : 신규주택 취득일로부터 3년 이내 처분

- 취득세 중과 제외되는 일시적 2주택자 : 신규주택 취득일로부터 3년 이내 처분

9. 정비사업

1) 투기과열지구

- 재건축사업 조합원당 재건축 주택공급수 제한(1주택)

- 재건축사업 조합원 지위 양도 제한 : 조합설립인가 후 소유권이전등기까지

- 재개발사업 조합원 지위 양도 제한 : 관리처분계획인가 후 소유권이전등기까지 정비사업 분양주택 재당첨 제한(5년)

 

2) 조정대상지역

재건축사업 조합원당 재건축 주택공급수 제한(1주택)

10. 기타

1) 투기과열지구

주택 취득(거래가액 무관) 시 자금조달계획서 신고 의무화

* 기존 주택보유현황, 현금증여 등 신고항목 확대

 

2) 조정대상지역

주택 취득(거래가액 무관) 시 자금조달계획서 신고 의무화

* 기존 주택보유현황, 현금증여 등 신고항목 확대